Villa World| 房屋贷款专家:澳洲贷款的审批流程是什么?

澳洲维拉沃房地产开发公司 2019-06-17 16:35:38

贷款买房是如今大部分人的选择。

基于澳洲成熟、完善的房屋买卖体系

不同身份,签证类型,不同物业种类

都对贷款人有着不同的要求

无论是首次置业,还是再置业

是要投资还是自住

都需要事先有所了解,并请专业人员针对自己的情况做出相应的贷款方案


Villa World为帮助购房者解决买房中所遇到的问题,节省沟通成本

让购房者能够更方便、快捷、顺畅地购买到自己心仪的房产

联手布里斯班极具规模和口碑的银行、律师事务所的资深专业人员

为置业者提供专业、值得信赖的买房所涉及的相关服务。


本期座上专家

Bankwest西澳银行昆士兰州房屋贷款经理:

陶 怿 雯 Minnie Tao

Mobile:0447 054 544

Wechat:  taoyiwen003

Email: yiwen.tao@westpac.com.au

8年中国及澳洲银行从业经验

关于澳洲房屋贷款流程五大疑问:

1. 澳洲贷款的审批流程是什么?

在澳洲,审批贷款整个流程大致分为以下几步:

·     与银行贷款经理初次面谈 (1-1.5小时)

银行贷款经理详细了解申请人个人及家庭目标,收入及支出具体细节,计算申请人的实际贷款能力,并给出适合的贷款产品建议,详细解答申请人的各种疑问

·     贷款申请准备(1-2天)

申请人根据贷款经理提供的材料清单,准备银行所需要的资料文件

·     银行贷款审批(5-14工作日)

银行贷款经理收到申请人的所有资料后,整理提交给银行信用审批经理进行信用审核,同时在需要的情况下,对申请人购买的物业进行估价。在整个过程中,贷款经理会与申请人保持联系,及时沟通进展。

·     正式的贷款批准(3-5工作日)

申请人所有资料核实无误并通过信用审核,银行将提供贷款获批信,并起草正式的贷款合同。

·     签署贷款文件(3-5工作日)

申请人到访银行,在贷款经理的协助下,填写并签署正式的贷款合同。签署完毕后,贷款合同提交银行过户部门做最后的审核。

·     过户及放款

申请人的律师最晚在过户日期前一日联系银行过户部门预约过户日期,并在过户当日或之前,律师告知银行具体的放款明细。银行在过户当日从申请人指定账户支取申请人应负担的金额部分,并完成放款。

2. 贷款批下来需要多久时间?

银行贷款审批流程全部加起来的时间大约为2-3周。申请者可以在有具体购买意向前3个月,联系银行贷款经理进行贷款预批(loan pre-approval),提前了解贷款产品特性,申请贷款所需提供资料清单及贷款能力,从而有目的的挑选符合自己借款能力的物业,并加快之后的正式贷款申请及审批进度。

3. 贷款选择浮动利率还是固定利率比较好?

浮动利率和固定利率产品之间比较,并没有绝对的好与不好,应根据申请人的目标和实际情况选择最适合的产品。

首先来了解一下浮动利率 –首要优点是灵活,申请人可以提前部分/全额还款而不用交罚金,所以很受那些现金流充沛、存款节余较多的客户的青睐。另外,浮动利率产品多数可以开立对冲账户(Offset account),可以减少利息支出。但是它的最大缺点就是利率的不确定性,一旦在利率加息周期内,还款人就会面临利率提高,还款金额增加的压力。 

再来看看固定利率 – 顾名思义,该利率在规定的期限内不会受到市场或政策影响而波动,从而还款人不用担心因为利率上升而可能增加的还款压力。另外,同时期内,固定利率普遍低于浮动利率。但是,固定利率产品不设之前提到的对冲账户,且在固定期间内,如还款人因任何理由需要对产品做出调整或者提前还款,就会有较高的罚息

如果申请人在提交贷款申请时,一时无法判断该选择何种利息产品,申请人可以先选择浮动利率,在settlement之后,再根据收入支出预算以及市场利率走向,选择是否全部固定利率,或者部分固定及部分浮动利率。


4. 澳洲房贷申请收入材料有哪些?

因各家银行政策不同,贷款所需资料并没有统一标准。另外根据申请人的个人情况及所申请的贷款产品特性不同,也会有补充递交其他信用审核材料的可能性。建议申请人提前和银行贷款经理沟通,以便准备充分。

通常情况下:

1) 雇员PAYG  -- 近期工资单,最近财政年度PAYG Summary + ATO Notice of Assessment

2) 自雇 Self–employed  -- 最近1-2个财政年个人Tax Return +  ATO Notice of Assessment, 最近1-2个财政年公司 Tax Return + Financial Statement (包括 Balance Sheet )

3) 投资房产收入

·     已经出租的房产:提供有效期内的租房合同或者最近2期管理中介提供的Rental statement.

·     目前空置,或者即将购买的投资房,或者将现有住房将变为投资房:提供正规房屋中介出具的Rental Appraisal


5. 购买期房和现房贷款区别?买家在买期房申请贷款是需要注意哪些?

两者最大的区别在于贷款的提交申请时间

现房买家在签订购房合同之后即可联系银行办理相关贷款申请手续,并根据当时的银行政策提供相关审核资料。

而期房的买家,只有在期房即将完工交付前2周左右才能联系银行申请贷款,因为银行对于期房都有full valuation 的要求,而在期房完工之前,估价公司是无法做出精准的估价的。

House & Land package的买家,一般会分2次申请贷款。 第一次是关于土地部分的贷款。在土地可以开放估价的前5天,申请人联系银行进行贷款申请。申请人在土地交割后,将签署好的construction contract递交给银行, 估价公司做to be erected valuation, 银行根据估价报告进行建筑部分的贷款审核。

期房买家最大的风险就是在等待期房完工交付期间,银行政策发生重大改变,从而影响买家的贷款金额甚至是否符合向银行申请贷款的资格。




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