如果你是贷款买房,看完这篇文章你就明白其中的真相了!

加入企之道 2019-06-09 12:13:43

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贷款买房的利息多不多?非常多!商业贷款100万贷30年本额等息,利息就要91万;本额等金计算,利息也要73万多。那么,为什么明明知道利息那么高,我们还是要选择贷款买房呢?看完房贷的这3个真相,你就明白个中道理了。




真正的按揭只有10年!



在中国,虽然贷款买房的按揭时间不尽相同,可能是20年、25年或者30年,但真正有压力的供楼期只有前10年。


原因很简单,货币在贬值,你的收入也在上升。


按照目前M2增速(发钞速度)比GDP增速(创造财富速度)每年快7个百分点计算,人民币购买力平均每年贬值7%,100元人民币,在10年、20年、30年之后,将分别贬值为:48元、23.4元、11元。


以此推算,如果你买了一套房子,做了30年的按揭,每月还款1万元,那么10年之后你每月实际还款金额,只相当于按揭时候的二分之一,也就是每月4800元了。再往后看,经过20年按揭之后你的实际负担只有最初的四分之一了。到了30年按揭期的最后一年,你的负担只有最初的九分之一了。


这仅仅是货币超发对购买力的影响,如果计算上你的收入增速,每年的房贷压力只会越变越小。



根据国家统计局数据显示,2015年全国居民人均可支配收入21966元,比上年名义增长8.9%,扣除物价波动的因素,实际增长7.4%。工资增长率明显高于CPI。


由此可见,对于绝大多数正常家庭来说,买房子真正有压力的按揭期只有最初的10年,以后的岁月将非常轻松。

房贷是最廉价的贷款


银行的钱究竟值不值得贷?对比分析一下你就知道:

  • 信用卡延期还款,真实利率一般在18%左右;

  • 到P2P平台借钱,年利率一般是25%~40%甚至更高;

  • 如果是民间融资,则年利率就更高了;

  • 公积金贷款买房的话,年利率为3.25%

  • 商业贷款买房的话,基本是基准利率的8.5折,贷款5年以上年利率是4.9%*0.85=4.16%


这样一对比就完全清楚了,3.25%~4.16%的房贷年利率与其他融资渠道相比实在是太低了。


既然清楚了向银行贷款买房是值得的行为,那么手头有足够存款还要不要全款买房这个问题就有了答案:尽量不要。


假设买一套143万的房子,贷款7成也就是100万左右,选择等额本息30年按揭,3.25%和4.16%的利率,每月需要分别还4352.06元和4866.85元。


换句话说,如果你不一次性全款买房,把这100万拿去投资,只要投资收益实现5.2%~5.8%(多用点心、提高自己的理财能力,这并不是什么问题),那每个月的收益就足够供房了。也就是30年后,你不但还完了贷款,还保留了这100万本金。相比一次性全款买房,相当于白白赚了100万!


更何况,通过贷款让自己有多余的资金应付突如其来的风险,急用钱的时候不至于去高代价借钱,可以说是一举两得。




要不要提前还款?别纠结了




买房子,无论是用公积金贷款还是用商业贷款,还款的方式是选择等额本金还是选择等额本息,根本不存在什么房贷“提前还款最佳时间点”,这完全是一个伪命题。


先弄明白银行的贷款利息是怎么算的:假设以公积金购房贷款100万,还款方式是等额本金,房贷分30年还,现在公积金贷款的年利率是3.25%,我们看看每个月的利息是怎么变化的。



通过上面这些数据,可以直观了解到每个月还款的本息情况,而且这个还房贷的过程,都是按照固定的房贷年化利率算出的,谁也占不了谁的便宜。


而无论你是已经还贷5年、10年、20年,在不同的时间点提前还款,也就是一次性把剩余的本金还完,你从银行贷款多少钱到时你总共就得还多少钱。利息方面,则是你贷款的时间越长,要还的利息总额就肯定是越多的,这一点是毫无疑问的。你要是不愿意背负太多利息,那就提前还完房贷。但绝对不会说你在第7年还完所有房贷就会比第8年还完所有房贷吃亏或者更划算。


关于提前还贷的事情,关键取决于你自己想什么时候提前还完或者要不要提前还完。这方面每个人都是不一样的,因为大家对利息的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样的,也就没有适用所有人的所谓“提前还贷最佳时间点”。如果要提前还款,你只需要考虑一点,就是过早还款银行可能会有罚息,需要衡量一下利弊,不同银行不同地区有不同的规定。


著名投资人巴菲特曾说,一生能够积累多少财富,不取决于你能够赚多少钱,而取决于你如何投资理财。因此家庭理财规划中,合理的配置资产最为重要的。而买房是近年来很多家庭资产配置的首选,房子不仅有居住和金融的属性,还附加了升值的特性。


为什么越买房越有钱,而不买房会变穷?简单的逻辑理解就是买的房子升值了,房产升值的速度比普通人正常的收入要快很多。



关于房子的资产属性,有些朋友认为,作为自住的房子,即使价值五百万,好像和自己也没什么关系;反正房子又不能卖,房子再值钱也没有意义。实际上房子作为不动产,即使是自住,房产的价值也要计算到个人的资产当中。


所以无论是自住还是投资,个人财富会随着房子的升值而增加。没有商品房的年代,大家的财富就是自己的收入所得;相对来说比较“公平”,而进入商品房时代,你周围的人都在买房,而你没有买,大家的财富都在增加,相对来说,你的财富不增加就等于是减少了,这个逻辑朋友们要想明白。



从2015年至今很多城市的房产都在升值,只是市场行情有的出现的早,有的出现的晚,首先启动的是有“市场风向标”之称的深圳,接下来是上海和北京,然后是“四小龙”城市,南京、合肥、厦门和苏州,再后来轮到了16个热点城市,最后部分三四线城市的房产也在升值。


而17年推出史上最严厉调控政策,其本质只是限制房产流通,却无法限制房价,这些政策无非就是要么是剥夺一部分人的购买资格,要么就是让剥夺一部分人的贷款权力,并不能违背供求关系的市场价值规律,不能直接干预限价。


试想一下,如果房价暴跌,就会影响整个社会经济,银行可能面临破产,很多行业都会受到房地产行业牵连,进而导致失业增加,政府税收减少,因此,房价是不可能暴跌的。


限购政策也把购房资金一步步地推向了三四线城市,均衡了地方房价差,让三四线跟上一二线的步伐,但是却不能让一二线停下来。中国是几千年的农业大国,为实现国家城镇化目标,则需要把8亿农民赶进城,因此对城镇的商品房需求、城市土地的需求,也会非常大,而三四线城市去库存、农村土地改革就是连环刀。所以三四线的房屋一定会涨起来的!




贷款买房最大的好处就是可以花很少的钱,买到自己的房子。可能你曾听刚买房的人抱怨,他们几乎掏尽家底才凑齐首付,正在为长达数十年的房贷发愁;但十年前买房的过来人会告诉你,房贷的压力都是自己想象出来的。别把房贷压力看成拦路虎,面对如此低廉的贷款,要特别珍惜!


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