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买房时房贷该欠越多越久越好吗,道理在哪里? 理财话题
2021-05-04 15:35:48


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每天半元钱,听吴晓波说世界万千


文/巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)


小巴有一位朋友打算明年结婚,最近这些天杭州的楼市很火爆,他也抓紧时间看房,要买一套做婚房。


昨天他来问小巴,价格什么的已经都谈好了,房贷款是公积金+组合型的,一共150万,分三十年还清。现在有一点疑问,那就是按揭房贷还款有两种方式可以选择,一种是等额本金,一种是等额本息,他在考虑选择哪一种。




他算了一笔账,等额本金呢,一开始付的多,越往后越少,第一个月要9千多,30年后最后一个月只需要4千多。而等额本息则是每个月还贷的数额都一样,7千多。三十年算下来,等额本金的还款方式,除了本金之外,还要付90万的利息,而等额本息更多,利息是109万,相差了近20万。



小巴问他,还款的压力大吗?有没有做投资理财?他说这个数目还在可承受范围内,平时自己也有做一些简单、不费时的基金定投和其他方面的理财,几年下来收益率虽然不算很高,但比起货币基金、银行理财产品等也要好不少。


听到这里,小巴从财务角度就给了一个建议:现在的房贷利款率并不高,只要还款压力在可承受范围内,选择等额本息是一种相对更合适的方式。



小巴举了一个例子来说明这个道理,A先生向朋友借了6万块钱,约定分几年分批还款,年利率是10%。


一年过去了,到了年底,A先要支付这一年的利息,6万*10%=6千。这一年下来,A手上也还有一点余钱,于是再还掉一点本金,2万,那么还欠朋友4万块钱。这一年一共付了2.6万。


第二年年末,又要付利息了,这时候的利息是4万*10%=4千,并再还掉2万本金,一共付了2.4万,同时还欠朋友2万块钱。


第三年也是如此,这一年的利息是2万*10%=2千,并还掉最后一笔2万的本金。


三年帐算下来,A一共还给了朋友7.2万。




还有一位B先生,也和A一样,借了6万块钱做生意,还钱的时候不是每年还2万,而是:


第一年年末,付6千利息,还1万本金,还欠5万;

第二年年末,付5千利息,还2万本金,还欠3万;

第三年年末,付3千利息,并还掉剩余3万借款。


三年下来,B一共付了7.4万,比A多了2千的利息,其实也就有一笔1万的钱,A在第一年就还掉了,而B拖到了第三年,因此多付了两年的利息。


等额本金和等额本息也是一样的道理,从绝对值来看,后者30年下来付的利息多了近20万。这就因为相对于前者,它推迟了其中一部分贷款本金偿还时间,需要多支付这么多利息。




那么,等额本息多付了利息,是否就吃亏了呢?也未必,要看机会成本。从目前的市场利率情况而言,相反可能等额本息更加有利,这只需要加上一个现在来看并不太难实现的前提:这笔钱在自己手里投资理财的收益,高过其从银行获得的成本。


2016年最新房贷基准利率

贷款类型

年利率

商业贷款

4.90%

公积金贷款

3.25%


当下房贷可能是所有个人贷款中利率成本最低的,商业房贷利率不到5%,公积金则只需要3.25%,小巴的朋友使用组合贷款,综合起来大约也在4%左右。这意味着他把钱拿去做投资理财,收益率只要在4%以上,那么选择等额本息就是更加划算的方式。




朋友说,之前有买房经验的长辈告诉他,房贷欠得越多、越久就赚得越多,看来这个观点是有道理的。这其实涉及到两个层面的问题:


第一,要不要买房?如果房价的涨幅高于银行贷款的利率,那么贷款买房就是赚钱的,贷款的杠杆性放大了这种增值效应;同理如果房价的涨幅低于贷款的利率,杠杆也会放大亏钱的效应,这需要依赖对未来房价走势的判断。


第二,如果确定要买某一套房子,还款方式选择等额本息还是等额本金?如果你把钱放在其他地方的收益高于贷款利率,那么欠得越多、越久,越有利就是有道理的。


从这一点扩展开来,如果满足了前提条件,有人问房贷应该贷20年还是30年,你就该告诉他30年;首付应该付5成还是3成,你就该告诉他付3成,越少越好;为了不要欠债的心理负担,提前还款好不好,你就该告诉他这个选择从财务上看并不太好。




归根结底你会发现,合理的负债,是一种资金在机会成本上的“套利”,你从低成本的地方拿到钱,放到收益相对更高的地方。

 

这条机会成本的原理在生活中每一个和钱有关的地方都可以应用。比如小巴以前写过生活中各类贷款应该如何确定其偿还周期,在风险和流动性基本对等情况下,各类贷款的偿还时间应该如此应对:


高利率的贷款,比如信用卡分期付款,除非碰到紧急情况,否则就尽快还掉;


低利率的贷款,比如房贷等,数额越大,时间越长越好;


免息的零利率贷款,比如我们在购物用到京东白条、蚂蚁花呗、信用卡免息期等等,用足时间不用客气。


而除此之外,最重要的大概是,大家常常在讲的,要在年轻的时候多投资在自己的身上,因为这个时候的成长最快,收益率最高,每一笔理性考虑的、为你自己的事业增值而花费的钱,都是值得的并且会在未来给你慷慨的回报。



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