房贷怎样才划算?央妈不会告诉你的房贷真相!

深圳房产在线 2019-07-10 16:59:04


每个人都有一个梦想:我想有一个大房子,要有一个落地窗,午后,喝着咖啡,看本小说,悠然享受暖暖的阳光。


最近身边好几个朋友,准备下手买房,真为朋友开心(朋友其实各个都是土豪,只是一直没下定决心下手而已)。为什么我这么开心哩,因为可以转移战场,去他们的窝里耍啦~~~


说到买房,朋友的问题来了:


全款买还是贷款买?


如果贷款,要提前还款吗?


贷多长时间?


等额本金还款呢,还是等额本息?


借着朋友的问题,正好总结一下,房产规划,在我们理财生涯中的合理安排。


Part 1 全款买还是贷款买,贷款多少合适?

这个问题,还是比较好回答的,当然是贷款买啦,用银行的钱,岂不乐哉,如果你是土豪,请随意,现金实在没地儿去啦,买个房子玩玩,就不多说啦。


建议:贷款买,能用公积金贷款买是最好的啦,公积金政策近几年也是在不断的放宽,买房,租房都可以用,对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多,贷款还可以用公积金和商业贷款混合贷,是不是很人性化!


公积金贷款现在的利率是4.05%,商业贷款也在6%上线,商业贷款利率还会因城市不同而有小幅度的折扣。


楼主昨儿刚打听,北京商贷目前可以打9折哦,要买房的小伙伴们,去问问你们的商贷打折吗?!


个人建议就按照最低要求付的首付款来贷就ok,后面再具体分析到。


Part 2 如果贷款,贷多长时间,要提前还款吗?

先来举个例子。


地点坐标:北京,首付30%


公积金和商业贷款混合贷款,公积金:4.05%, 商业贷款:6.15%


公积金贷款120万,商业贷款280万,贷款400万。


等额本息



等额本金



很多朋友看到30年,等额本息的总利息是421.5万,等额本金332.1万,尼玛,坑爹啊,银行收了我们这么多利息!!


但是我们换位思考,投资的利息只要大于6.15%,假如主流现在P2P平台10%,那么如果不还银行的钱,而是投资收益大于10%,那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦,比我们现在的一年期定期存款都高你说合算不合算。


所以楼主建议:按最长的时间贷款,能贷30年,就贷30年,如果每年都可以找到高于6.15%的投资,不用着急还银行贷款的。


提前还款,就看你想不想再用银行的钱投资嘛。自由选择权在你们手上哦。


Part 3 等额本息or等额本金

首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。等额本金还款方式比等额本息还款方式下,同样的年限,但是利息支出会高出很多,上图大家应该也看到了。所以,如果选择了等额本息还款方式,就感觉自己吃了很大的亏似得。


但是,真的是这样吗?


其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式,其利息的计算都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说,两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同,其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。


举个例子:

如果借款100万,20年还清,年利率6.15%,则月利率为0.5125%。


1.假设等额本金,则月还款本金为:100万/240个月,即每月为4167元;


(1) 第一个月还款利息为:100万*0.5125%=5125元,则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。


(2) 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元,则第二个月要还的利息为:


995833*0.5125%=5103.64元,则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元


以此类推


等额本金下20年共还款约161.7万元,共支付利息61.7万元。


2. 如果是等额本息,借款100万元,20年还清,年利率6.15%,月利率0.5125%,则每月还款额(含本、息)为7251.12元。


(1) 第一个月计算出的利息同样为5125元,第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元;


(2) 第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100万-2126.12=997873.8元,则第二个月应还的利息是5114.10元,即第二个月归还的本金为2137.01元


以此类推,等额本息下,20年共还款约174万元,共支付利息74万元。


上图,这样大家看的更直观:


通过上面的计算,是不是可以看出:两种不同的还款方式,都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比,因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大,所以其实就类似于每个月都有部分提前还款,通过这种每个月的提前还款减少了本金余额,占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式,而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款,效果也是差不多的。你最终利息高,是因为你每个月占用银行的本金多造成的,并不是银行设计要多赚你的利息。


所以,如果你前期资金并不算太紧张,可以选择等额本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张,你可以选择等额本息方式,这样虽然前期利息支出多,但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款,同样能够达到降低利息支出的效果。


等额本金所还利息少,但是初期还款压力大;等额本息月还款金额相同,但是利息稍多。


借用银行的钱,我们把结余下来的钱,投资利息只要比银行高,其实就是赚的,个人比较偏好等额本息,投资收益大于银行利息,就是划算的,所以相当于在利用银行钱做投资了。另外:如果网贷款平台,等额本息还款,对于投资者来说,实际的收益又是怎样的呢?


用10000元投资一个12个月的项目,年化收益12%,一年后你的本息合计有多少?


一年后回款10661,实际年化6.61%,每月回来的利息和本金需要复投,才可以多增加收益哦。结论:建议选择等额本息的还款方式,理由一,买房前期已经拿出了大额的现金,还款初期还款压力较大,等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高,可支配现金会越充沛,这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。


Part 4 哪类人适合提前还款vs不用提前还款?

提前还款三类人:

传统保守党:钱只存银行,不做任何投资,不学习,不了解,不愿意承担任何风险的朋友,还是提前还了吧,为了生活更踏实的明智选择。


不想要任何的负责,觉得欠钱很有负担,心里压力超级大的朋友,为了你更好的睡眠质量,请你还了吧。


这一类是高人哦,还了房子的钱,又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友,相比你肯定有非常靠谱的投资渠道,并且肯定高于抵押贷款的利率,如果你身边有这样的朋友,请注意,请抱大腿,土豪,带少小散我一块玩吧。


建议不用提前还款的类型:

公积金贷款,商贷7折,8折,公积金贷款利率才4.05%,余额宝的投资你就已经平了,这么低的成本,你就偷着乐吧


等额本金还款期限已经超过三分之一,剩下的利息已经越来越少,不用选择提前还款了,本金都已经还了大半了,每个月还的利息部分已经比较少了哦等额本息还款期已经超过二分之一,可以提前还款,但是看准时间,节省的利息会比较多,其实节省的利息已经没有多少了。


最后说上一句,其实思路很简单,找到年利率大于4.05%,6.15%的投资产品就ok啦,你就在用银行的钱挣钱。现在的经济大环境,是降息通道,借的钱越长越好,利息降了,第二年就可以享受新的低的利率哦。

来源:随手记理财社区


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