房贷收紧,楼市怎么看?

孥孥的大树 2019-07-09 15:04:57

  前天的文章《买不买房,你都要认清一件事!》刚发布完,文章重点讲到调控中信贷政策是短期最有效的。没想到当晚,就有部分城市房贷优惠力度收紧的新闻传出。

  我们先看看新闻消息,北京房贷新政的基本内容:其一,提高了房贷利率,房贷利率不低于基准利率9折;其二,是缩短了二套房的贷款期限,自2月8日起网签生效的二套房贷款期限最长不超过25年等。而上海一些银行为了缓解房贷余额压力,鼓励客户提前还贷,市场上已经很难寻觅9折以下的房贷。此外,广州、重庆、青岛、杭州等城市利率调整至九折。

  我们可以看到,房价优惠利率,在前期政策宽松时,多数在8-8.5折的水平。在这一轮收紧时期里,深圳地区已于半年前实行9折利率的,而在其它地区,国庆后虽然有调控政策一出,但都还没有对信贷方向有收紧的的情况。

  房贷优惠利率,有松有紧是调控正常的措施。宽松时,优惠力度大些,以刺激需求进场。收紧时,优惠力度减少,以压抑需求。但这种手段也都是属于对需求侧压抑的措施,依然属于治标。在上面的新闻中,靓点应该还是属于北京对第二套房贷款期限最长不超过25年,这在一定程度上又加大了投资客的成本。可以肯定这在一定程度上直接抑制了投资需求。事实上,北京的政策已经是全国最严格了,但是我们可以看到其在去年国庆前率先出台政策之后,房价依然保持向上涨的势头。政策上自然需要继续“补刀”。

  从近些年观察的情况看,国政策调控的节奏是,先行业政策、随之是信贷收紧。后面视经济发展过热,通货膨胀明显的话,也有可能动到存贷款基础利率。按节奏,2009年、2012年两轮都是有万亿级的信贷宽松刺激经济,通货膨胀在刺激之后随之而来。而目前,在2015-2016年这一波的信贷宽松较前面的资金量可是有过之而不及(相关机构显示的是七万亿,仅供参考),去年下半年大宗商品已经涨价,包装行业,空调行业都有涨价,传导至消费端的可能性很大。至于加息的事情,短期内肯定不会,中期继续观察。可以说,对楼市需求侧的调控基本上是行业政策跟信贷政策穿插着进行。

  2017年,稳房价的节奏是没得商量,政策收紧的态度就是明确抑制楼市投资及投机行为。政策向来是慢慢的出台,不至于过猛,万事都要看疗效。政策出台后,效果不理想,再出新的政策,最终实现稳房价的目标。至于后期,在购房贷款资格审批上是否会加严对银行流水,工资证明的审核,我认为还需要依据各个城市的市场情况来。如果某些市场房价还要继续上涨,政策自然会卡得更加的严格。在我看来,目前的调控方针依然是对需求侧压抑的调控,但是,治本的方法长远来看,应该是加大供应,才能保障楼市健康发展。否则,难言长效机制的建立。在前几年,其实已经有提过长效机制的建立了。一旦市场火热,楼市快速上涨的时期,政府出来喊几嗓子。当楼市萎靡,中国经济扛不住需要房地产带动时,这个声音消失了。让我印象非常深刻的就是房产税,喊了这么多年也还没有全国性展开。不知道,此轮调控会不会依然是“老生常谈”,说着说着就忘记了,谁也不知道。至于加大供应的,在过去几点,北上深土地供应量是递减趋势的,显然也没有加大供应。供不应求的局面会在短期内因为压抑需求而受到限制,但从长期而言,必然还是失衡。

  既然,北京已经做了示范,那么接下来,一些房地产市场依然保持火热,特别是价格还在上涨的城市必然会有所跟进。深圳执行9折利率已经有半年之久了,从调研的情况来看,放贷速度目前还正常,审查资格还是正常水平。后期,若是政策要升级的话,我认为更多的是从信贷审批上从严,从如查银行流水,查工资帐单,均按规范操作。若是细查这一些,必然导致放贷速度的放缓。一切以价格为中心,只要价格没有攀升,政策就不会进一步压得太紧。

  整体而言,2017年整体房价以稳定为住,个别城市价格上会有小的调整。在去年国庆期间,政策出来之后,不少人还喊年底有大量的抛盘出来,而我们观察到的市场,则是市场二手房的抛盘有限,成交价有所收缩。从不良贷款率来看,住房按揭的贷款不良率是所有行业中最低的,在0.3%左右,即使是在2008年金融危机的时候,不良贷款率也仅为1%。我们也没有过度去看空中国楼市。以时间换空间,挤一挤价格泡沫。

  突然想起一句话,股市需要生长韭菜,而楼市同样需要生长,但不是韭菜,是新的需求。政策一放开,需求集中释放甚至透支,政策收紧,需要压抑。时间一到,自然放开。有人说,别只拿北上深说事。我想说的是,目前的政策收紧针对的是一二线城市价格涨幅过大的问题,这是当前楼市矛盾的重要问题,三四线城市在未来很长的时间依然是去库存。



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