【易金·干货】如何识别和防范贷款业务中房地产评估风险?

易金智慧 2019-06-10 10:52:24


在贷款时,抵押房地产要进行房地产评估,房地产估价是一种社会中介活动,房地产评估工作的成果是以评估报告的形式体现的,房地产评估报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件,是关于估价对象的客观合理价值或价格的研究报告。因此,在贷款时,房地产评估报告所给出的是该抵押房地产在某一时点的符合客观的合理的价格,而不是一个实际的成交价,更不是房地产的实际取得成本。因此,评估报告结果的确定性和评估对象市场价格的不确定性这就决定了评估工作的风险性。


评估风险主要是估价结果与房地产真实价值偏差的程度及发生较大偏差的可能性。主要受到以下几个方面的影响:  


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房地产评估受到以下因素影响


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房地产估价风险


房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的通胀风险和金融风险。主要是房地产估价价值过高,不能反映房地产的真实价值,带来贷款抵押物价值的总体虚高,同时过高估值的房地产金融抵押贷款,会使金融机构存在潜在呆账坏账,影响金融机构的真实资产。


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其他风险因素

    

1、政策风险。  

  

房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响,另外一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化,包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生或高或低的影响。

   

2、委托方提供虚假情况的风险。  

  

贷款客户委托方向评估师提供虚假情况,甚至采用欺骗和违法的手段使估价机构和估价人员面临巨大风险。比如,在土地评估中提供虚假的用地规划指标修改或调整的证明、要求对估价报告作技术处理等,如果评估师不能洞察这些虚假信息和资料,必然会出具与事实不符的评估报告。  

  

3、评估师素质的风险。  

  

评估工作执行的好坏,评估报告水平高低归根结底取决于评估师自身素质水平。评估师素质包括业务素质、道德素质等,评估师的素质越高,评估工作风险越小,反之,评估工作风险就越大。如果评估工作者业务素质低,就可能出现工作过失、报告误导,如果评估工作者道德素质不过关,出现欺诈、违约、泄密、滥用评估资格的现象,所造成的后果是可以想象的。 


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贷款时房地产估价风险防范


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谨慎选择客户是防范评估风险的根本手段。


评估人员要控制评估风险,首先要与客户充分沟通,识别资料的真假性,了解客户的道德品质,谨慎选择客户,避免盲目接受客户评估项目而承受较大的评估风险。


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客户经理要通过第三方核实评估房地产价值,并与评估报告评估价值作比较。


在贷款时,当评估公司出示评估报告时,银行客户经理要将评估房地产通过搜房网等工具与周边房产作比较,并考虑周边的配套情况、变现情况、出租情况测算出内部价值,并与评估公司出示的评估报告作比较,审慎做出预估房地产的评估价值。

出品:信贷风险管理

作者:李浩