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购房合同藏猫腻 擦亮双眼别被坑
2021-07-09 06:27:08

近年来,房屋买卖合同纠纷呈现出高发、复杂、多样化的特点。究其原因,除了部分二手房交易当事人违反诚信原则外,在提供中介服务过程中出现的一些违规甚至违法行为,也是这类纠纷的重要根源。荣360特别总结了一些与二手房和新住房合同有关的隐患,提醒大家。

 陷阱1:销售和中介合同共同签署。

在正常情况下,中介活动的过程是当事人和经纪公司首先根据中介合同协议在中介公司签订独立的中介合同,然后由买卖双方见面谈判,最后签订独立的买卖合同。因此,在中介活动中有两种独立的合同,一种是中介与客户之间的中介合同,另一种是买卖双方的买卖合同。

但是,根据合同法的规定,中介合同是指为合同双方提供承包机会的中介,中介义务完成的标志是买卖合同的签订。为保证自身利益的实现,中介机构故意设计了中间买卖合同,将中介合同与买卖合同相结合。当买方签署中介合同时,由于中介合同中也存在买卖合同的内容,从法律角度来看,中介义务已经完成。然而,客观上说,买卖合同的内容只是一个初步的意图,中介公司承诺的许多义务实际上还没有履行。如果发生争议,买方很难维护其权益。

  陷阱2:中间工资不包括住宿费

根据合同法的规定,中介义务完成的标志是买卖合同的签订,房屋的转让属于买卖合同的履行,因此它不是中介合同的义务。然而,大多数人对这一问题存在误解,认为居家转移是经纪公司的中介义务。

因此,中介公司利用老百姓对“误解”的理解,在中介合同中约定中介补偿不包括房屋转让。除中间薪酬外,中介合同还明确将网上签证和转帐作为一种单独的费用,费用不包括在中介报酬中,其目的是表明网上签证和转让不是一种中介义务。

  陷阱3:对不安全的短期承诺

为了促进购房者签订中介合同,经纪公司会对购房者做出大量的承诺,如保障家庭转移,帮助贷款融资等。然而,在签订合同时,经纪公司往往认为合同是由房屋建设委员会制定的格式合同,不能随意更改,而且在中介合同中不包括上述承诺。

当双方发生纠纷时,经纪公司往往否定其对买方的承诺,但买方无法提供证据证明经纪人已对其作出承诺。

  陷阱4:中介公司捕获免责声明。

在从事中介活动的过程中,经纪公司会要求买方签署大量的文件。这些文件实际上是规避了一些法律义务,或减轻了经纪公司的义务,并免除了经纪公司的部分责任和风险。当买家有疑问时,经纪公司一般认为这些文件并无实际意义,并不影响买家的权利。因为买家不熟悉专业的交易活动和相关的法律法规,他们基本上会签字。

但事实上,买方并没有详细研究该文件的内容和条款。纠纷发生后,当经纪公司拿出这些豁免文件时,由于买方的签字,买方很难保护买方的权利。

特别是,法院提醒当事人在房屋交易过程中检查经纪公司是否具备合法的房屋经纪资格;充分了解房屋建设结构、所在地、房屋历史、所有权、共同情况等详细情况;仔细阅读合同条款,必要时咨询律师;尽量选择通过对第三方资金的监督进行支付;加强交易过程中的风险和证据意识,注意发票、收据等相关资料的收集,纠纷后应注意证据的保存,如录音、录像材料等。

看过二手房后,让我们看一看新房子的购房合同。

  陷阱1:手续不全是用小利润去买的。

有些开发商没有预售许可证,就所谓的内部订阅.由于商品房的内部认购价格相对较低,对购房者很有吸引力。在此过程中,购房者认为自己很便宜,开发商也借此机会筹集资金。然而,这种销售是非法的。一旦出了问题,购房者的投资就充满了风险。

因此,买家在决定签字时,应在销售部仔细检查开发商的文件是否完整。一个合法和正规的房地产开发商,必须有完整的“五证”、“两本书”。

  陷阱2:开发人员篡改补充合同

现行购房合同基本上是由房地产管理部门印制的标准购房合同。尽管如此,买方不应注意检查合同内容和补充内容中的权利和义务是否平等。

一些开发商在合同文本和补充部分中,都提前完成了内容,其中大部分已经商定了权利和义务的不平等。例如,开发商违约时应支付的利息占总价格的3/10000,而违约的购房者支付的利息则为每天3/10000。因此,在这种情况下,买家必须坚持自己的观点,以免将来麻烦。

  陷阱3:合同空白条款隐藏宣机。

开发商交给客户签订“商品房合同”时,往往有很多空置场所,有些地方是由双方确定后注入内容的,有的有选择性的填写,可能仍然是空的。此时,购房者往往认为协议已经签好,即使合同已经完成,但我不知道这些空白处是否为开发商今后作弊提供了条件。

  陷阱4:你必须在签署合同前支付定金。

有些开发商不是先签合同,而是先让购房者支付一定金额的定金或“真心话”,只给买家一张收据。一旦发生纠纷,购房者往往很难找到开发商的责任。

因此,购房者必须注意购房支付方式是否规范,并在合同中约定违约金额、期限、方式和责任。

  陷阱5:交货日期被故意模糊。

由于资金不足或工期延误,开发商往往会推迟移交。为了避免违约责任,往往有必要就预售合同制作物品,例如,只注明完工日期,而不是交货日期;使用一些模糊语言,如“水电和天然气安装后、质量验收和社区匹配完成后”。

有鉴于此,当买方签署合同时,必须将交货日期明确定为“某一年、一个月、某一天”,并指明开发商不能按时支付的违约责任。