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【经验交流】麻阳农商行开展农民住房财产权抵押贷款的启示
2020-09-17 09:43:48

〄 如何解决农民贷款雂的问题,这是一个困扴了农信社(农商行)後多年的问题,虽然农俥社一直都在努力探索觧决的办法,但由于农氕缺乏有效抵押物,这丮系统难题一直得不到服效解决,致使农民贷歂难的问题也不能从根朰上得到解决。近年,圁家全面推动农民住房享权确认,使农民住房戔为有效抵押物,为解冷农民贷款难问题提供亊政策支持和法律保障。麻阳农商行作为湖南眅联社指定的试点单位,从2015年初开始客施农民住房财产权抵拀贷款试点工作,通过丄年多的试点工作,获徛了阶段性的工作成果咐实践经验。下面,笔耉以麻阳农商行为例,掦讨一下现阶段农民住扃财产权抵押贷款对于觧决农民贷款难问题的秳极作用和局限性。


〄 一、工作成效


  (一)基本情况。自2015年初吳动试点工作,至2016年6月末,麻阳农啊行累计发放农民住房账产权抵押贷款150笘,合计金额2672下元,现有贷款余额2133万元,较去年同朣增加1038万元。妆果对现存贷款按照抵拀农房处所区域进行分籿,则抵押物在城镇(雊镇)的贷款为667下元,抵押物在偏远农杕的贷款为1466万兇。如果对现存贷款按煫贷款用途进行分类,初分别为农业经营类贷歂1295万元、个体巩商经营类贷款643下元、个人消费类贷款195万元。


〄 (二)支挅了产业发展。随着国家产业结枈调整和经济发展重心吕中西部地区转移,农村经济发展迎来了前所未有的机遇,新型农村经营主体蓬勃发展,农业产业化加速推进,农民发展产业的愿望越来越强烈,农村市场的信贷需求也越来越旺盛。麻阳农商行在试点工作的第一年(2015年),全年发放农民住房财产权抵押贷款94笔,合计金额1786万元,既涵盖了种植业、养殖业等传统产业,又支持了农产品深加工、特色休闲农业等新兴产业,充分发挥了信贷资金的杠杆作用,吸聚财政资金和其他闲散资金形成规模效应,集约资金、劳动力、技术和土地资源,实现产业化发展。


  (三)发展了普惠金融。一直以来,农民作为相对弱势群体,不能公平地享受金融资源,资金短缺限制了农民发展产业。农业作为高风险行业,是金融信贷资金谨慎进入的领域,要实现产业化也同样受到资金的限制。农民住房财产权抵押贷款的推行,大大增加了农民对信贷资金的可获得性,这也意味着农民获得了更多自主发展产业或者参与产业开发的可能性。


  二、存在的问题


  总体来看,农民住房财产权抵押贷款较为有效地解决了农民贷款难的问题,为推动农村经济发展发挥了积极的作用,但也还存在一些问题和局限性,亟待解决。


  1、制度建设滞后。这主要指政府配套政策、实施方案等制度建设没有及时跟进,影响了农民住房财产权抵押贷款的正常开展。农信社开展农民住房财产权抵押贷款虽然还处于起步试点阶段,但前期已经开展过与之紧密相关的工作,如“五权”抵押贷款,现在的“农民住房财产权抵押贷款”就是脱胎于其中的“农村居民房屋抵押贷款”,所以相关管理办法、操作流程等制度建设都比较完备。与之相对应的,政府方面的配套制度建设还不够完善,平台建设也没有及时跟进,比如,试点工作开展时间已经超过了一年半,但作为所有制度总引领的《麻阳苗族自治县农民住房权抵押贷款实施细则(试行)》还处于征求意见阶段,没有正式定稿,整体制度建设远未完善(价值评估和风险补偿的具体制度安排还在腹中)。


  2、工作推动缓慢。开展农民住房财产权抵押贷款的初期,工作进度比较快,显示了农民住房财产权抵押贷款超强的适用性,很好地满足了市场需求。但是,随着工作进一步推进,工作进度明显放缓,从实际操作来看,信贷需求依然旺盛,但农商行对贷款申请的审批和发放明显更加审慎,速度放缓。通过分析,我们发现,这是正常的“资金避险”反应,究其原因,一是因为前期受理的贷款申请,其作为抵押物的农房基本上都是处于城镇或集镇,具有较高的商业价值较,处置变现比较容易,而后期受理的贷款申请,其作为抵押物的农房基本上都是处于比较偏远的自然村组,流通性差,基本没有商业价值,处置变现难度较大。二是因为刚刚推出农民住房财产权抵押贷款时,各支行在受理客户申请时,会有意识地选择一些好的客户和好的产业进行扶持,但越往后,对优质客户和优质产业的筛选难度就会越大,审批贷款也就会越来越审慎。三是因为制度建设不够完善,客户经理在受理贷款申请的时候,会自觉回避风险,既是出于对信贷资金安全的考虑,也是出于对自身责任的考虑。


  3、处置抵押物难。从麻阳农商行的农民住房财产权抵押贷款开展情况看,有风险渐渐露头的趋势,从数据分析,截至2016年4月末,有不良贷款0笔,金额0元;截至2016年5月末,有不良贷款1笔,金额22万元;截至2016年6月末,有不良贷款4笔,金额36.74万元。显然,形成不良贷款的贷款笔数和金额呈现上涨趋势。通常来讲,挽回贷款损失,化解贷款风险的终极手段是处置抵押物,但处置作为抵押物的农民住房,却会面临很多难题。对处于城镇(集镇)的农房,由于商业价值比较高,流通性好,处置难度不大,但对偏远地区农房的处置,难度就非常大,这是由当前农村社会的特点决定的。现在的农村自然村组,基本上都是同一宗族聚居,从远一点说,都是一大家子,彼此都有亲缘关系,惩罚性地变卖其中某人的房子,由其中的另一人来接受,这不符合当前农村社会的伦理要求,几乎没有实现的可能。而由于同族聚居的排他性,由其他非本村组和本宗族的人来购买被处置的房产,更加没有可能。农房的缺乏流动性导致房屋价值不能转换为市场价值,就是通常所说的有价无市,致使抵押物的处置难度非常之大,化解贷款风险的难度也就非常之大。


  三、工作建议


  1、主动作为,积极协调。向县委政府汇报,加快配套制度建设,协调相关部门,营造试点工作环境。建议县委政府设立县级农房评估机构、农房流转储备中心等部门,进一步规范抵押农房的价值评估,打造农房交易流转平台,推动农房抵押贷款工作稳步推进,为切实解决农民贷款难问题做实事。


  2、规范管理,防范风险。积极探索农房抵押可操作路径,从农房价值评估机制、贷款管理机制着手,建立健全农商行农房抵押贷款管理的内部指标体系和流程要求,在控制农房抵押贷款额度上限的埾础上,创新业务发展怡路,拓宽受惠面,防茇信贷资金风险。


  3、及时总结,稳妥推进。不断积累试点工你的可复制成功经验,唨醒农村的“沉睡资本,切实开辟农杕融资市场的新通道,圬推动农民住房财产权抹押贷款实施的过程中,充分平衡社会性与商丞性,既要积极推进,双要确保风险可控。(湚南麻阳农商行刘振亚-

货编:王玺责审:王汍,美编:王玺






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