我市农房抵押贷款取得新突破,省政府选择浏阳做为改革试点

安居浏阳 2019-07-01 14:43:51


融资难、融资贵是农村经济发展面临的困难,为了破解融资难题,省委省政府决定在浏阳开展农房抵押融资改革试点工作。近日,副省长戴道晋来到浏阳调研农房抵押融资改革试点情况,并召开改革试点推进会议,要求既慎重稳妥、坚守底线,又大胆探索,切实找准方向和突破点,最大限度激发市场和社会活力,努力探索改革经验。
早在1995年,在市委、市政府的积极引导下我局在全市金融机构开展了农房抵押贷款业务,农村宅基地上的住房、集体土地的厂房、城镇(集镇)建在集体土体上的门面和商住房均可作为抵押物获得融资贷款,有效解决农户贷款抵押难问题。
去年全市农房抵押贷款余额达48亿元,惠及农户和企业近1.6万家,全市70%的花炮企业通过农房抵押获得了信贷支持,花炮产业总产值和税收分别突破200亿元、10亿元大关。

根据年省委深化改革领导小组第三次会议将“选择浏阳开展农房抵押融资试点”列入先行先试的改革任务。今年5月,《湖南省农房抵押融资试点暂行办法》和《湖南省农房抵押融资浏阳改革试点实施方案》正式印发,标志着我省农房抵押融资试点工作正式启动。
改革方案指出,要力争经过2年左右的试点,引导浏阳市金融机构创新推出一批以农房为核心抵押担保物的涉农信贷产品,建立健全配套政策与服务体系,有效缓解农民贷款抵押难的矛盾,为在全省推广农房抵押融资积累经验。

一直以来农村宅基地不能抵押获得贷款是法律禁区,如今正隐约显现出一定的腾挪空间。按照国家发改委深化经济体制改革的有关工作安排,农村住房抵押担保贷款的试点工作,有望在2015年开展。

  按照工作安排,与农村住房抵押担保贷款一并有望进行担保抵押试点的,还将包括农村承包土地经营权的抵押担保贷款试点。而按照现行《担保法》、《土地管理法》等约束,无论是农村住房还是农村承包土地经营权,都不能作为抵押担保,进而获得贷款。

  作为全国土地工作的主管部门,国土资源部将具体牵头负责这项试点工作的推进,而试点工作的初步方案,也将会同银监会、国务院法制办等部门共同会商确定。试点工作将采用封闭运行的方式。

  年内试点有望

  “从今年深化经济体制改革工作的安排和规划来看,确实要推进农村住房的抵押担保贷款试点。”6月10日清晨,一位接近国土资源部的权威人士称,如果一切顺利,2015年将选择若干地区,对农村住房抵押担保贷款进行试点工作。

  在基本确定年内开展试点工作后,国土资源部将牵头负责试点地区的遴选工作。按照国土资源部的初步设想,将在东部、中西部各类典型地区选择开展试点工作,以为日后的工作积累经验。在试点初期,将会严格控制试点地区规模,并采取封闭运行的方式。

  根据现行《担保法》第37条第2款的规定,除以下两种情况外,耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押:一是抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;二是以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。

  按照上述法条规定,由于农民的宅基地不在法律规定的可以抵押的范围内,所以宅基地的使用权不能抵押。

  十八届三中全会后,国土资源部牵头制定了两条主线的土地管理制度改革方案,以落实十八届三中全会政治决议《关于深化改革若干重大问题的决定》(下称《决定》)中“建立城乡统一的建设用地市场”的总体要求。一条主线是进行农村经营性集体建设流转试点;另外一条主线,即是对现行农村宅基地制度进行改革试点。

  在此之前,国土资源部曾着手制定《宅基地管理办法》。在调研工作中,国土资源部的有关人员重点了解了农村宅基地的担保、抵押、转让等方面的财产权权能问题。

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  宅基地使用权抵押流转法律制度的困境

 1.宅基地使用权流转是有法律依据的。《宪法》第10条规定:“任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地;土地的使用权可以依照法律的规定转让。”该条规定土地的使用权是可以转让的。《物权法》第153条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《土地管理法》第62条规定宅基地上的住房是可以出卖出租的,只是对出卖、出租房屋后再申请宅基地作了限制。

  2.宅基地上农村房屋买卖主体的限制规定。1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年国土资源部发布《关于加强农村宅基地管理的意见》中第13条明确提出:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”上述规定了买卖农村房屋的主体只能是农村集体经济组织的成员。

  3.宅基地上房屋抵押流转及宅基地使用权抵押流转的规定。《担保法》第34条规定:“抵押人所有的房屋和其他地上附着物可以抵押。”第37条又规定:“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。”《物权法》第180条规定:“建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权可以抵押。”第184条规定:“下列财产不得抵押:(一)土地所有权;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外。”