房贷破“70年”上限?房价还有再降空间?

大公馆 2019-07-09 13:48:40


编者按


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4月19日,从工商银行获悉,工行已经针对房贷政策进行了微调,贷款人年龄与贷款期限之和最高可达到75年,这比此前放宽了5年,且目前已执行。


凤凰网房产综合 来源:刘晓博(liuxb929)、中新网、中金在线(cnfol-com)、米宅北京(MizhaiBJ)


1

房贷还款年龄提高,最高75岁


4月19日,楼市再传大消息:“房奴”可以干到75岁了!


据中国工商银行总行处证实:


工行已经将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁,借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。同时,个人住房贷款的最长期限仍然是30年,没有改变。


举例来说:


如果一位50岁的购房人在北京购房,那么按照贷款人年龄与贷款期限之和不超过75年计算,这位购房人购买首套房最长可申请25年贷款,而此前最长贷款年限为20年。此次放宽最高年龄后,70周岁的首套房购房人在满足相关条件后,亦可申请5年期住房贷款。


图片来源:房掌柜


其实在工行做出这一新决定之前,市场一般遵循“借款人年龄+贷款期限≦70年,贷款最高年龄65岁”的守则。在原有规则下,如果购房者年龄超过45岁,则无法申请30年期的贷款。


图片来源:南方都市报


此次放宽后,对于那些60岁还在买楼供楼,或者是买不起新房,只能买三四十年楼龄老破小的大龄80后而言,压力将有所减轻。


2

贷款期限是否越长越好呢?


我们来做个算术。假设一个购房者需要300万商业贷款,按照利率上浮20%计算,三种还款时限的月供分别是:


20年:21286元

25年:19110元

30年:17756元


可以看出,如果获得30年按揭期限,则月供压力将减轻很多。有人认为30年贷款月供当然少,但总还款和利息都会多出很多。


但实际上,在任何一个国家,通胀都是长期存在的,当通胀被长时间叠加,就产生滚雪球一样的效应。中国尤其如此,如果考虑到通胀因素,中国真正的按揭只有10年,最多15年,后面的按揭通胀替你还了。


所以,财经媒体人刘晓博认为,不要急着提前还房贷,且尽量拉长贷款期限!


不过,贷款实际是向未来的自己借钱,当时间跨度增大,风险也随之增大。当房贷期限越来越长,行业风险将会被放大。结合实际适当调整才是最优选择。


机会多半属于不缺机会的人

严阵以待,2018,蓄势待发


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3

工行这样做意味着什么?


第一,工行是中国第一大行,是标杆、带头大哥,工行这样做,其他银行很快就会跟进。也就是说,利好会放大。


第二,鉴于工行的地位,我相信此举一定获得了银监会、央行的默许,所以这里面有政策含义。


什么政策含义?


随着中美贸易战不确定性增大,再加上环保升级、落后产能不断被淘汰,“大基建+PPP”越来越审慎,很多项目下马。2018年下半年开始,经济下行压力或将显现。在这种背景下,需要楼市保持一定成交量。


这项政策将带来一系列影响


第一,老年人拥有的“房票”(限购城市购房资格),将被激活,利用率将提高。第二,各城市抢人大战中,“抢父母”会成为新的主题;第三,在适当的时候“父母+成年子女”一起贷款买房的“合力贷”、“接力贷”会重出江湖。


未来,当“接力贷”、“合力贷”进一步放宽的时候,贷款时间长度甚至可以延长到40年、50年,一套房子就可以在两代人“接力”下来购买。(注意,这仅仅是一种猜想和展望)


4

利好年龄较小或较长的购房者


利好人群


放宽这一年限可以让45岁以上的刚需购房者获得更长的贷款期限,这将减小他们月供压力,对于首套房及改善性需求的刚需人群有一定的利好作用。


更利好40-45岁人群,这个年龄是一个跨度线,虽然只差5年,但最有购买力的人群往往是集中在这个年龄段,有一定的经济基础,对住房置换的需求更强,如果贷款年限放宽,还款额度降低,很可能会促使他们果断出手。


增强购买力


其一,同样的经济条件,可以买更新品质更好的房子。


其二,买同样的房子,因为月供的减少,增加生活舒适度,亦或可以把更多资金投入到其他产业。


假设我们的购买力都被房子透支,创造力被限制,经济被房地产绑架,未来的发展堪忧。


虽然小的政策不能立竿见影带来改变,但这是一个良性发展的讯号,可以逐渐让资金流入除了房地产之外的其他经济。


5

对楼市有何影响


不管是工行调整房贷年限还是央行降准,这都同时指向一个信号,金融政策有了松动的迹象,而这些都会不可避免的传导到楼市。


在中国经济发展并转型的大环境下,房地产作为支撑中国经济的支柱性产业,短期内不可能转型,也是绝对不能出乱子的。


而近期和美国的经济贸易战,更使得国内的经济必须要稳,国内经济局势稳了,才可能有能力和美国这样的超级大国进行经济对抗。


两会之后没有再对楼市出台大的打压政策,反而是出台了一系列北京户口的逐步放松、央行降准、房贷突破70年限制等政策,虽然每一项单拆开来看,都不是太大的政策,但小规模利好政策的不断累加,最终产生的规模效应也是不容忽视的。


所以,我们要看清政策的导向,做市场的先知先觉者,而不是等到整个市场基本面都变了,你才发现情况不对,才发现自己又一次被抛在了时代的后面。


但是,这些是不是说明北京楼市的基本面已经改变,房价又要大涨了呢?我觉得这个还为时过早,刚经过一年前房价疯涨的北京,还需要一定的时间来消化过高的房价。而且房住不炒的大政方针不变,共有产权房和限竞房的不断推出,都在压制着北京房价的上涨。


但是,我需要提醒你的是,房价再降的机率已经越来越小,留给你犹豫不决的时间已经越来越短了。


凤凰网房产综合 来源:刘晓博(liuxb929)、中新网、中金在线(cnfol-com)、米宅北京(MizhaiBJ)


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