房奴注意:你的房贷负担已超次贷危机时美国!

中信建投优问 2019-06-09 10:18:45
随着一线城市房价不断上涨,银行放贷数据成为新增贷款的主流军,房奴的还款负担也引起社会关注。据网易财经报道,中国房奴的还款压力已超次贷危机时期的美国人。

北上深房奴:房贷200万起

数据显示,深圳、北京和上海的平均房价分别为50842元、47619元和43052元,想要在北京购置一套60平方米的房子,按照平均价计算,至少要花费286万元,扣除20%的首付款57万元,那么仍然需要背负229万元的房贷,按照公积金贷款3.25%的贷款利率,按揭20年,仍需承担12964.46元的月供。

而2016年7月,根据招聘网站统计数据显示,北京平均薪酬仅为7720元。

中国还贷压力已超经济危机时期的美、日

房贷飙升后,购房杠杆也随之攀升,中国人的还款负担率与日俱增。中国购房杠杆率有多高?还款负担到底有多重?回答这两个问题,需要用到交易杠杆率和还款负担率两个指标。

1.交易杠杆率

图片来源:网易财经

交易杠杆率可用来衡量中国购房贷款的增长空间。根据统计局、央行及广发证券研报数据,中国新房交易杠杆率为27%,中国上半年住房(新房+二手房)交易杠杆率为36%,从历史上来看,中国新房交易杠杆率在2009年达到高点,连续两年回落后重新缓步上升,到今年出现明显的跳升。

             

中国历年住房交易杠杆率(来源:广发证券研报)

与美国和日本相对比来看,美国是一个购房首付比例相当低的国家,交易杠杆率要比中国高出很多,次贷危机前,基本维持在80%-90%,到2007年升至100%,即所谓的“零首付”购房,次贷危机后迅速回落,2010年至今维持在65%左右。

而日本住房交易杠杆率在1974年约37%,在1987年最高峰也达到100%,资产泡沫破裂后的五年之间回落到45%左右的水平。对比可见,中国的交易杠杆率虽然低于泡沫时期的美日,但连年攀升的态势仍值得警惕。

2.还款负担率

图片来源:网易财经

还款负担率可用来衡量中国居民偿还房贷的压力。根据广发证券研报数据,2011年-2012年,中国居民家庭每年负担的房贷还款金额占家庭可支配收入的 20%以下,到2015年则上升至28%,2016年或将接近40%。也就是说,假设房奴每月的收入是10000元,那么将有4000元用来还房贷。
             

中国历年居民还款负担率(来源:广发证券研报)

同样与美、日两国比较。美国在次贷危机时期,还款负担率最高达32%,2015年,还款负担率为27%左右。而日本在资产泡沫时期,还款负担率最高达到45%,资产泡沫破裂后,才逐步回到20%左右的水平。

对比可见,中国目前高达40%还款负担率,已超越次贷危机时期的美国,已接近资产泡沫时期的日本,可见,中国人的负债程度之深,还款压力之大。

专家:楼市短期不存在下跌基础


9月9日,国家统计局公布8月CPI、PPI数据。8月CPI同比增1.3%创年内新低,PPI则继续收窄。持续的低通胀环境与低迷的经济形势表明央行仍有货币宽松的空间和,虽然近阶段央行货币放松极为谨慎,不放松但也不会收紧

目前部分城市调控再起,这对于楼市来说,未来会如何呢?交银国际董事总经理洪灏对第一财经表示,楼市虽然短期透支了很多购买力,但看不到大跌机会;花旗银行研究部蔡金强甚至认为,今年和明年房地产的繁荣机会是很高的,甚至是必然。↓

而货币超发导致房价暴涨会有两种结果:

一种是80年代末的日本,货币超发,经济增速却在放缓,由于日本央行的干预,日元还是升值的,结果是日本房地产资产被严重高估。迫于通胀和贬值压力,日本央行大幅提高利率、紧缩货币供给,稳定了汇率,却最终导致股市和楼市崩盘。

另一种是2008年前的俄罗斯,同样是货币超发,资产价值被高估,俄罗斯为稳定楼市,选择让汇率贬值,货币购买力大幅受损。

地方政府卖地成瘾


高房价的源头是什么?最近接连拍出的"地王”对推高房价功不可没。近年来,随着经济增速放缓配合各地的去产能调结构,地方政府债务连年攀升。2016年前8个月,地方政府债券发行4.8万亿,发行规模超去年全年。大部分省会直辖市都选择靠卖地偿债,土地财政成为地方财政非税收收入的主要来源。

对于巨额土地收入的使用去向,由于较少有地方政府公布,公众难以知晓详细情况。

据《第一财经日报》记者统计,从1999年至2015年,这17年全国土地出让收入总额约27.29万亿元,年均1.6万亿元。另据财政部统计,2016年1~7月全国国有土地使用权出让收入累计约1.73万亿元,同比增长12.1%。

结合当前土地市场态势,到今年年底,全国土地出让收入总额累计有望超过30万亿元。

这笔巨额资金归谁所有?答案也很直白:绝大多数划归了地方政府。

从1994年至今,出让金不再上缴中央财政,全部留归地方。地方政府获得土地出让金后,去除征地拆迁补偿支出、土地出让前期开发支出、补助被征地农民支出等成本,剩下的土地利润都归地方所有。于是,土地出让金收入成为地方政府预算外收入的主要来源。

在土地财政的运作模式下,通过土地出让直接赚钱是一个因素,另外借此搭建投融资平台也是地方政府重点所在。

这也衍生出当下地方土地财政的问题。地方政府不仅垄断了建设用地的“卖地权”,而且对于越来越丰厚的土地收入有绝对的支配权。

地方政府不公开卖地收入的具体去向,导致民众乃至人大机关无法对其履行监督职责。可能产生的一个后果就是错位:不应该支出的项目得到了钱,而本应该投资的项目可能没有获得资金。

比如,2015年6月审计署发布的审计工作报告就指出,土地出让支出中有部分违规用于弥补行政经费、对外出借、修建楼堂馆所等;征地拆迁中,一些地方和单位少支付补偿17.41亿元,编造虚假资料等套取或骗取补偿。

而地方通过国土部门收储大量土地,做大土地出让市场,可以借此做大城市投融资平台(可抵押的土地增多),增加对城市基础设施建设的投资,此外,商业用地出让增多,房地产市场规模也会随之变大,附带而来的税收也会增加。

《2015年中国国土资源公报》显示,截至2015年底,全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为49.08万公顷,抵押贷款总额11.33万亿元,同比分别增长8.8%和19.1%。

土地财政发展那么多年,已广为外界诟病,其理由是推高房价或者酿成征地纠纷。但也有观点认为,现有中央地方财政体制下,地方事权多而财力小,缺少税源,不得不借助变现土地资源发展经济。可以说,这些机制不进行改革,则无法触及到高房价的核心。

本文转自第一财经资讯(ID: yicainews)
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