房产抵押贷款所涉及的风险详解!

2019-07-10 11:43:40

导读

 从字面意思上理解,房产抵押贷款=房产抵押+贷款,所以房产抵押贷款的风险既有来自抵押物--房产本身的风险,也有来自借款人的还款能力的风险,所以本文从以上两方面对房产抵押贷款进行分析。


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房产本身风险


一、租赁权对抗抵押权的风险

最高人民法院在关于担保法的司法解释中规定:抵押人将已出租的财产抵押,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。而这一规定会被个别借款人滥用,先租再抵,并与承租人达成默契,签下长期租约,伪造租金支付凭证,给平台处置抵押房地产设置障碍。

 

二、承租人优先权困局

 如果借款人不按期还贷,平台有权处置抵押的房地产。但按照法律规定,承租人具有优先购买权。所以,如果借款人(或第三人)与承租人签订了长期租赁,且已付清租金,实际上就起到了压低抵押房地产拍卖价格的目的。

 

三、抵押物处置的风险

根据《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》,如果被执行人及其抚养家属属于低保对象,无法自行解决居住问题;或在裁定拍卖后,人民法院就不会强制迁出,也会给予被执行人6个月的宽限期迁出房屋。即便6个月后被执行人强制搬出了,但还是无法解决居住问题,申请执行人必须为被执行人及其所扶养的家属提供临时住房。


、土地用途改变或超期未开发风险

根据《中华人民共和国土地管理法》第56条规定,如果私自变更土地的用途,比如将仓库用地变更为商住用地,国家可以无偿收回土地的使用权。


五、在建工程抵押“两个优先权”风险

《 中华人民共和国合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。《税收征收管理办法》,纳税人欠缴税款在先,以其财产设定担保在后,税收作为国家公权力就优先于担保物权这种私权力。


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借款人的还款能力风险


一、借款人经验及能力不足的风险

1.借款人无行业从业经验或从业时间短;

2.借款人受教育程度低或能力较弱;

3.借款人频繁更换所从事的行业,且成功率很低;

4.借款人经营项目时间不长或盈利模式不行。

 

二、借款人婚姻及家庭不稳定的风险

借款人家庭不和、离异或有多次婚姻史。

 

三、借款人是本地户籍存在风险

由于借款人户籍在该住房中且实际居住,法院可以查封,但拍卖时会拖延很长时间。

 

四、借款人道德风险

如果是一个品质及道德好的人,在还款能力不足的情况下,虽有可能会拖欠,但他会很配合卖房,积极还款。

 

五、借款人的健康风险

如果借款人或其家人有重大疾病等健康问题,会急剧降低其还款能力。

 

六、借款人的信用风险

借款人以前贷款有拖欠或已有逾期的记录。

 

七、借款人还款能力不足风险

经营项目利润率低于贷款利率。现金流入量相比借款额不匹配。

 

八、借款人隐含的过度负债风险

企业的贷款超过了其资产的承受能力。借款人或有大量隐含的高利贷。

 

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