【老蔡侃房】CBA联邦银行贷款新政会对房产市场造成什么影响

今日墨尔本 2019-06-14 09:39:38



虽然我们公司没有贷款业务,但是对贷款政策变化一直十分热切地关注着,毕竟,贷款或多或少都直接影响到房产投资。



澳洲联邦银行(CBA)近日宣布,将从今年12月4日起执行新的贷款政策。


这些政策会对市场造成什么影响呢?我们来具体解读一下:

1

在没有贷款人抵押贷款保险(LMI)的情况下,将客户的贷款与价值比率(LVR)从80%降至70%。即以后首付要达到30%才能避免支付昂贵保险费。


 

提高首付比例,无疑是对绝大多数人有较大影响。


对于自住客来说提高了置业门槛,需求端减少;


对于投资客来说降低了杠杆比例或者说启动资金要求提高了,对原来效益较差的项目,问津的人更加减少。

2

在评估贷款资格时,减少租金收入数额和负扣税优惠。


评估贷款时减少租金收入和负扣税优惠,将直接影响计算投资者的可负担性的数额,导致投资者有可能在首付提高到30%的基础上进一步提高(如果通过计算投资者每年的直接收入不足以支持70%贷款的话)



这一点对那些有稳定高收入,希望通过负扣税来避税的非职业开发商来说影响最大。

3

针对来自部分邮区的客户,更改免除抵押贷款保险LMI的资格条件和优惠,目前受影响的地区名单还未公布。


这条政策对于某些高密度地区的房产和前期一些超热门地区的房产将会产生较大的影响。



一旦公布邮区无疑意味着这些地方的房产将遭受很大影响,目前已经出现了部分楼盘的楼花被低价转让,不排除有向受影响邮区蔓延的趋势。


而且随着空置税将要实施,这些区域内的投资客也将大量提供出租房源,导致租金回报下降,进一步下逼房价。


目前悉尼已率先出现部分地区房价下跌的信号。

4

以后不再接受免租金跟父母或亲戚居住的形式。以后计算还款能力时必须强制计算每个申请人每月$650或每周$150的分租费用。



这条对于中低收入者,尤其是首次置业者影响比较大,提高门槛后使他们申请贷款更困难了。



总体来说,自从澳洲境内银行贷款审批全面停止接受海外收入以后,海外人士特别是海外中产人士投资澳洲房产受到很大影响。


出现了一批首付后由于贷款问题不能完成交割的投资客,当时这个政策主要影响的还是新楼盘。


但这次CBA的新政就直接影响到包括二手房的所有房产了,其中中低价位、针对刚需的房产影响最大。


未来房产的走向可能出现二级分化现象,中低端房产由于购买者本身预算有限,碰上首付提高可能马上就会影响其购买力,买卖双方博弈、市场存量加大后,房价下跌可能性增大。


而高端房产由于购买者更看重房产的地段、稀缺性等因素对价格不太敏感,贷款需求也不大,提高首付对他们没有什么影响,市场上高端房产供应量有限,房价呈稳定上升态势,最新的拍卖市场也证实了这一点,悉尼和墨尔本的高端房产都超出底价很多成交。



比较值得关注的是那些有潜在开发价值的土地,由于投资者杠杆降低资金回报率也随着下降,而且对开发后的房产市场定位也要经受新政的考验,所以对这类房产的事前调研将更加重要,要更保守的估计利润,要注意避开特定地区,更考验投资者的眼光。当然你也可以委托专业人员帮助你选择。


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