郑州房贷利率上浮之后,我们必须要懂的几个道理!

郑州楼市 2019-07-10 09:41:13

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日前,郑巣的房贷利率再一次上浮,在全国的30多个城市串,首套房贷款平均利率髝居榜首,不仅超越北京、广州一线城市,而且比靗岛、武汉也要高。


1


目前的现实,说几个大宻参考一下:


工商银行,首套房房贷利率上浮25%;

中原银行,首套房房贷利率上浮30%;

邮政银行,首套房房贷利率上浮25%;

….


还有一个现实,郑州的房贷利率还有可能会继续上浮。有人把近20年的房贷利率做了统计,发现,此时,并不是房贷利率的最高点,最高点,是1996年的15.12%,而最低点则是2016年2月的4.165%。



我们把时间往回调,看看郑州房贷利率上浮的时间点:


在2017年5月,我有个同事买房,首套房房贷利率还是基准利率的95折;

在2017年9月,我又一个同事买房,首套房房贷利率已经开始上浮20%...


也就是说,目前,郑州首套房房贷利率上浮25%是一个从去年9月开始的延续性事件,在这半年内,首套房房贷利率又平均上浮了5%。


持续上浮的首套房房贷利率,很容易,让购房者自己在心里做个估算,而这个估算,大多数人只会看到是30年里总的多还款数。


比如,我们来举个例子,在管南买一套90㎡的房子。


不同房贷利率下每月的还款数额▼


然后,很多人会计算,30年的时间里,利率上浮30%要比基准利率多还多少钱?他们会算出来,这套90㎡的房子,30年要多还近30万,更别提以打折利率买到房子的“前辈们”。


2


这样算下来,这套90㎡的房子,30年要至少要多还近30万。


于是,好多论调就出来了:


我就不跟风买房了,谁想买就买了吧,我是买不起了!

买不起,不买了。郑州拜拜了,我要回老家去!

现在上浮30个点,坑爹呢,怎么还会是买房的时机呢?

….


我想说的是,对于刚需、刚改这些自住群体而言,这些论调都是错误的,以上全错。


接下来,我要给大家讲几个道理。


3


第一,这个利率上浮并不是从现在开始就有的。从去年的9月开始,也就是在半年前,利率已经上浮到了目前的平均水平。


也就是,你所计算的30年要多还的钱,早在半年前基本上就是目前的这个水平。目前,大多数银行保持25%的平均利率,只有个别银行上升到30%的情况。你半年前和现在买,基本上差别不大。


而,你,买房子如果是自用的目的,早晚都要买的。你不能保证的是银行的利率上浮会停止,因为这远远不是历史最高点;你也不能保证银行的利率会下调,目前的情况,显然可能性不大;你更不能保证的是明年的这个时候,郑州的房价依旧是这个水准,你看中的楼盘依旧还有好房源可供你挑选。


第二,N年后,你每月多还的这几百块,早就被房价的上涨和通货膨胀抵消掉了,你甚至会庆幸你当时买了房。


我们来举个简单的例子。09年我朋友买过一套房子,53㎡,单价4000多。当时月供要1100左右,基本上要占到工资的一半儿了。当时这套房子,总房价也就25万,贷款总额,也就是18万左右。现在呢,这个09年的房子,二手房卖到了85万,月供仍然是1100多,占工资的六分之一。


升值的部分远远超过了当时的贷款总额,而18万的贷款总额,在现在买不到任何商品房。


N年后,你会发现,和当时的高月供相比,房价的上涨、物价的上涨、工资的上涨已经完全抵消掉了。


所以,你一定不能算30年的总还款数,这样看起来确实很惊悚。你或许可以拆分到每个月,会能够好接受一些。再说,大多数人的房贷还款也不会真的还够30年。但是,也不意味着你能够随意放大你的月供,要控制好,不要过于透支,影响财务健康情况。


第三,如果房价再过个半年、一年,价格升高,对于刚需、刚改而言,这个价格比月供的损失要大很多。


从调控以来,郑州目前的房价处于一个稳定、平稳的态势。但是,你有没有想过这么一个设想,作为一个刚需、刚改,买房子是用来居住的。你早晚要买,如果房价再过个一年,价格又再次攀升,这个价格比月供的损失可是要大上很多的。


如果你有买房计划,仅仅因为房贷利率上浮就放弃。那么,你喜欢的楼盘、户型、房源也不一定还会在原地等你。


综合起来,就是,尽管目前房贷利率是上浮的一个趋势,但是自住的仍然有合适的就建议买入。


4


那你可能又要问了,在这种情况下,哪些房源的优势大一些?


我们首先看到的是,房贷利率上浮影响的不只是新房,只是大多数人会首选青睐新房,所以新房客户关注房贷利率上浮的会比较多。


但其实,房贷利率上浮还影响二手房。


虽然,目前郑州的二手房,普遍比同区域的新房要贵,但是,不排除有捡漏的二手房,总价上的性价比已经可以完全忽略月供的增长。


什么意思,这时候,我们可以多去看二手房,尽管,目前郑州二手房业主仍很坚挺。但是,不排除有些急于换房、急于脱手的二手房业主。他们的挂牌价明显低于周边的平均房价。举个例子,本来这个楼盘150万能够买下来,但现在花120万就能卖到,那这30万的差价可以抵平房贷利率上浮引发的月供增长。


当然,这种盘是比较稀缺的,需要花费更多的时间去寻找,去看。


第二类楼盘,同样的道理,找价格比区域均价还要低的新盘楼盘。


目前,在郑州的不少区域,并不缺少这样的楼盘。举个例子,区域价格1.6万,这个楼盘卖到1.4万,并不是因为质量问题。


第三,要告诉大家的是,最好不要全款买房,不管利率上浮多少,都要把杠杆用到极致。


对于我们普通自住的购房者来说,全款本身就是一笔比较大的开支。如果要全款买房,现金流会变少。


而且,一定要珍惜第一套房子,珍惜第一次房贷的机会,能多贷就多贷。比如,能买个大三房,不买个小三房。因为,从长远来看,房贷依旧是你能够贷到的利息最低的,时间最长的一笔钱。同理,也没有必要提前还款。


所以,即使房贷利率又上浮了5%,该下决心的人还是要下决心的。


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作者:小爱丨校稿:米粗丨留言值班:米粒

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