房贷怎样才划算?央妈才不会告诉你的房贷真相!

金融研习社官方订阅号 2019-07-10 08:25:16


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来源:理财中国/第一财经首席评论/中财网


  买房是中国人一生当中相当重要的一件大事。是全款买还是贷款买?如果是贷款,要提前还款吗?那到底贷多长时间合适?我选择等额本金还款呢,还是等额本息还款?


  借着这些问题,咱们总结一下【房产规划】,在我们理财生涯中应该怎样合理安排?



问题1:全款买房还是贷款买房?贷款多少合适?

 

  这个问题,还是比较好回答的~当然是贷款买啦!用银行的钱,岂不乐哉?如果你是土豪,请随意。


  建议:贷款买,能用公积金贷款买是最好的啦,公积金政策近几年也是在不断的放宽,买房,租房都可以用,对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多,贷款还可以用公积金和商业贷款混合贷,是不是很人性化!


  公积金贷款现在的利率是4.05%,商业贷款也在6%左右,商业贷款利率还会因城市不同而有小幅度的折扣。


  小编建议就按最低要求的首付款来贷就ok,后面再具体分析。



问题2:如果贷款,贷多长时间,要提前还款吗?


  举个例子先。


  地点:北京,首付30%


  贷款方式:公积金和商业贷款混合贷款


  贷款利率:公积金:4.05%;商业贷款:6.15%


  贷款金额:公积金贷款120万,商业贷款280万,贷款总额400万。


  等额本息

  等额本金

  结果:


  贷款30年,等额本息的总利息是421.5万,等额本金的总利息是332.1万,尼玛!坑爹啊!银行收了我们这么多利息!!


  但是:


  换位思考下,投资的利息只要大于6.15%,咱们就有的赚。


  假如现在主流P2P平台收益10%,如果不还银行的钱,而是拿去投资,只要有机会获得大于10%的收益,那我们的资金就多创造了3.85%的利息哦~比现在一年期定期存款都高,你说合算不合算?


  小编建议:按最长的时间贷款,能贷30年,就贷30年,如果每年都可以找到高于6.15%的投资,就不用着急还银行贷款的。至于提前还款,就看你想不想再用银行的钱投资喽。



问题3:等额本息or等额本金?

 

  通过上图我们也知道了,相同年限下,等额本息还款方式比等额本金还款方式的总利息支出要高。所以,如果选择了等额本息还款方式,就感觉自己吃了很大的亏似得,真的是这样吗?


  举个例子:


  如果借款100万,20年还清,年利率6.15%,则月利率为0.5125%。


  1、等额本金还款方式


  则月还款本金为:100万/240个月,即每月为4167元;


  (1) 第一个月还款利息为:100万x0.5125%=5125元,则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。


  (2) 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元,则第二个月要还的利息为:995833x0.5125%=5103.64元,则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元


  以此类推……


  等额本金下,20年共还款约161.7万元,共支付利息61.7万元。


  2、等额本息还款方式


  借款100万元,20年还清,年利率6.15%,月利率0.5125%,则每月还款额(含本、息)为7251.12元。


  (1)第一个月计算出的利息同样为5125元,第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元;


  (2)第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100万-2126.12=997873.8元,则第二个月应还的利息是5114.10元,即第二个月归还的本金为2137.01元


  以此类推……


  等额本息下,20年共还款约174万元,共支付利息74万元。

  通过上面的计算,是不是可以看出:两种不同的还款方式,都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。


  等额本金与等额本息相比,因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大,所以其实就类似于每个月都有部分提前还款,通过这种每个月的提前还款减少了本金余额,占用利息自然就少了。


  其实如果不选择等额本金的方式,而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款,效果也是差不多的。最终你的利息高,是因为你每个月占用银行的本金多造成的,并不是银行设计要多赚你的利息。懂了伐?


  如果你前期资金不算太紧张,就可以选择等额本金还款方式,因为可以降低总利息支出;


  如果你前期资金紧张,可以选择等额本息方式,这样虽然前期利息支出多,但是资金压力会小。



问题4:哪类人适合提前还款VS不用提前还款?


  提前还款三类人:


  1.传统保守党:钱只存银行,不做任何投资,不学习,不了解,不愿意承担任何风险的朋友,还是提前还了吧,为了生活更踏实的明智选择。


  2.不想要任何的负责,觉得欠钱很有负担,心里压力超级大的朋友,为了你更好的睡眠质量,请你还了吧。


  3.这一类是高人哦,还了房子的钱,又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款,做投资,并且收益肯定高于抵押贷款的利率。如果你身边有这样的朋友,请注意,保持抱大腿的姿势!


  建议不用提前还款的类型:


  1.选择公积金贷款的,或者是商贷7、8折的。


  2.等额本金还款期限已经超过三分之一,剩下的利息已经越来越少,这样的就不用选择提前还款了,本金都已经还了大半了,每个月还的利息部分已经比较少了。


  3.等额本息还款期已经超过二分之一,可以提前还款,但是看准时间,节省的利息会比较多。


  最后,其实思路很简单~找到年利率大于4.05%、6.15%的投资产品就ok啦!这样的话,你就是在用银行的钱挣钱。


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