【全新干货】赴泰国房产投资,购买现房、期房(炒楼花)贷款全面解析!

移民留学早知道 2019-07-10 06:56:56


导语前言:

首先需要明确的是,外国投资者只能购买泰国的公寓模式,即一手二手公寓类型住宅(工业和商业地产无此限制),外国人在泰国不可购买别墅土地,同时泰国也明确规定新住宅房产项目的49%可以出售给海外投资者。



到这里,小编想要告诉大家的是,并非所有项目都会拿出49%的房源给到国际市场。实际上,是否拿出这部分房源要看项目的具体情况,最重要的就是其销售压力,如果国内市场能够轻松消化,开发商多半不会劳神寻求海外代理机构的合作。但有实力的代理机构,因为与开发商有着长期的合作关系,往往能够依靠自己的谈判能力争取到一些独家代理楼盘的优质房源,而这,就是海外投资者选择不同代理机构的截然不同。当然,选择专业的泰国房产投资机构,比选择一些泰国中介、留学机构兼着操作泰国房产的这样一些机构,在交易的安全性上也许差别不大,但在项目选择的专业性上要有保障许多。


那么如何分辨房产机构的专业性,所接的的项目是否如所说值得投资,这是一个问题,小编最初时候有一篇介绍。今天谈到的主题在泰国购买一手房(现房、楼花)的购买流程:


项目的购买选择

首先:根据自己的资金预算、购房用途、区域位置偏好,及其他要求选择合适的项目。如果是投资,则需要考察项目所在区域内的房价走势、租金收益情况以及出租率(租赁需求),加上未来5~10年的基础设施、商业模式、区域的交通配套建设计划等将影响投资价值的核心信息;如果考虑可能自住:则需细致查看项目自身的配套设施(如健身房、游泳池、公共会客厅等设施)是否符合您的需求,以及项目周边的生活、交通、商业配套设施;如果可能即将带着子女留学,还需要考虑与学校的距离与交通的便利程度。




第二步:选择合适的户型


选定好项目,下认准好自己喜欢的户型,根据自己的投资目的与意向购买房屋总值圈定好户型,(1房、2房还是3或者复式),然后选择相对最优的朝向与户型结构。在此提醒下,泰国由于四季都是夏天,那么在房子设计的时候往往不会按照国内的风水学定论来进行房屋的朝向设计,同价位的情况下选择视觉好点的户型一般没错,同时泰国人对于朝向也没有国内那么看重,因为泰国很多项目多是多层或8楼小高层,采光都不是问题,而且越是往高晚上的空气更是凉快,因此不用太纠结于朝向。

第三步:订房流程


支付人民币1万元订金到泰国公司的账户,确定购买意向。在此需要提醒一下;有些项目认筹期间在交钱后的几个工作日内,这点称之为“冷静期”,这期间如果由于自己任何原因放弃购买,订金将会全额退还。其次当如果确认购买意向,则该笔订金不退,自动转为此房源购买的定金,这笔钱打款至泰国开发商指定的账户,锁定此房源。


第四步:签订购房合同


一般最快在3-4个工作日内,所购买的客户就能拿到合同,同时会讲解泰国房产购房合同,合同为全官方泰文版(由于官方只认泰语,官方国家语言),以便讲解,可用英文辅助作为参照,期间也可以提出相关疑问,充分保护自己购买的利益后再签约。


第五步:支付第一次首付款


签订完房屋买卖合同后,将房价的20--30%作为第一次首付款付到开发商账户。待开发商确认无误后,会把签字的合同及开具首付款收据。


第六步:申请办理贷款

购买现房:

此时,房产商协助开始收集办理贷款所需的材料和证明,并寻找合适的贷款银行或机构进行贷款的相应手续(贷款银行:泰国工商银行;泰国中国银行)。


购买楼花(期房):

如果您购买的是期房,通常会等待几年待项目完工并达到验审条件,房产商会在房子交割前几个月协助开始收集办理贷款所需的材料和证明,并寻找合适的贷款银行或机构进行贷款的相应手续。在收集齐备贷款申请资料后,建议做一个贷款的预审,以尽量减小贷款风险,等到房子交付的时候,自己可以从容面对。


第七步:按照市场评估验房


在签订了购房合同之后,最好提前些,就要及时联系和将购房买卖合同提供给房产商拿到银行,泰国机构一般是先审批再验证(或者审批的同时会提高效率同时进行),什么意思呢?就是申请贷款的时候完全根据借款人提供的信息去批复,所以贷款批复的速度都很快。但在审批之后,银行需要将申请人所描述的信息进行验证,首付款,以及房价,登陆的时间在文件上清楚说明,首付款也是实打实的在账户里,都假不了,但是关于房价,在这里需要提醒大家的是,银行通常会委托一个评估师去验房子,如果评估师验房后发现,成交价严重偏离房屋市值,贷款金额会按照评估价重新审定,或者如果房屋有非法违规不合格等情况,银行甚至可以直接拒绝贷款,一般房产评估价或购房价(两者取小)的50%,贷款起点金额100万泰铢,换句话说,房子总价需要在200万泰铢以上。这些流程走完之后就等着审件下来就即可获取贷款的金额!


第八步:贷款额度签约支付尾款


首先放款前,购房者必须向开发商付清全部首付款,如在申请阶段未付清,还需出具资金证明。如自己本人名下的账户余额、存单等,以证明其有付清首付款的能力; 

2、务必确保开户申请人姓名、贷款申请人姓名、购房合同买方姓名一致 

3、对于已婚人士,需其配偶同时到土地局办理过户抵押手续 

4、提供还款计划表,放款次月开始首次还款

5、按月还款时,可申请人民币、美元、泰铢等多个币种还款

6、最后尾款款项完成支付给到开发商,开发商收到全部房款后,购房手续完成。

说明:关于付款方式,将尾款的80%(其中80%可以是贷款合同加20--30%的现金首付款余款,也可以50%的贷款合同加20-30%的现金首付款余款,根据贷款申请情况而定)。


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温馨提示:

不同于国内的首付款是直接打到开发商账户,首付款存入的账号,是自己在泰国开的银行账户(此账户受到泰国政府的监管,不受国内监管,任何人更是无法动用),直到买家拿到产权证且验收合格后,开发商才能收到房款。这在根本上保障了购房人的相关权益,杜绝了开发商携款跑路等诸多问题,同时体现了泰国购房严谨、合情合理的房地产相关法律制度。



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