最近，温州住宅20年的土地使用权过期事件引起了社会的极大关注。昨晚，深圳市国土资源委员会通过其官方微博发布了一封信，详细阐述了深圳土地使用权的更新问题。深圳市国土资源委员会表示，1995年9月18日前，，应当推迟到国家法定最高期限，不得增加地价。。1995年9月18日后签订的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，深圳市正在研究制定相关政策。
更新原因
深圳市规划国土资源委员会表示，深圳市土地使用权更新条例与深圳土地管理体制的演变密切相关，深圳市已于1982年颁布了“深圳经济特区土地管理暂行规定”。这项规定首次规定通过行政转让提供可操作的土地，并规定将土地用于相应用途，例如30年工业用地、20年商业用地和50年商业住宅用地。这不同于国家规定的“免费”行政转移，这是深圳更新现有土地的主要原因。
1988年，深圳经济特区土地管理局实施，条例明确规定，对香港特别行政区国有土地的出让和转让，国有土地出让权可以采取协议、招标、公开拍卖三种方式，并根据实际需要确定土地使用年限。但不超过50年。
1994年颁布了《深圳经济特区土地使用权转让条例》，规定了50年土地使用权的最大有效年限。
1995年9月15日，第二届深圳市人民大会修订了《深圳经济特区土地使用权转让条例》第十一条："土地使用权的最大有效年限为70年，不同用途土地使用年限按国家规定执行。"
现行规定
1995年9月18日前，与深圳市规划和土地局签订了土地使用权转让合同，该合同延长至国家法定最长期限，但不偿还地价。
1996年，深圳市政府根据市人民代表大会的决定，发布了深圳市人民政府关于土地使用权转让期限的通知。公告规定，土地使用最长期限按照国家规定执行，即70年居住用地、50年工业用地、50年教育、科技、文化、卫生和体育用地、40年商业、旅游和娱乐用地、50年土地综合利用或其他土地利用。
在宣布的日期（1995年9月18日），已签署转让土地使用权的合同。土地使用期限，按上述规定从合同中规定的开始日期计算，未经合同签订或房地产证书变更，可以顺延。产权变更的，应当在产权变更手续时予以确认和延长。
“神府”[2004]73的研究对象，是指深圳在特定历史阶段形成的行政流转土地的特殊问题。
随着深圳第一批经行政转移取得的经营性土地(20年)到期，国有土地使用权到期的问题首次集中在深圳。为妥善解决这一问题，2004年4月23日颁布实施了“深圳市房地产更新条例”(深圳[2004]73)。
本条例的对象是深圳市房地产权证中土地使用期届满的行政转让房地产，以及原行政转让土地返还地价后转入被转让土地的房地产，但原期限未调整，土地使用期已过。
(A)在上述土地的使用并无改变的情况下，在延长土地使用期限时，以有偿方式使用土地的原则，其中一种推广方法是制定土地价格，签订土地流转合同。在约定的期限内，在国家规定的最高土地利用期限内减去剩余的使用期，地价数额为相应目的公布的基准地价的35%。。
1995年9月18日，在土地使用权签署、土地使用权使用权到期后，如何续期，是否支付地价等，深圳正在制定相关政策。
35%的地价续期是指土地的特别行政分配。
针对如何处理深圳土地使用权更新的问题，多个媒体引用了深圳土地使用权更新的若干规定。所支付的地价为基准地价的35%。但是，深圳市规划委员会在接受华南记者采访时指出，这一规定具体是指深圳现有的特别行政划拨土地。深圳也在制定相关政策，以解决如何更新、是否续约和不支付地价的问题。
据媒体报道，今年3月深圳长城大厦一套80.6平方米的住宅用地被延长20年，花费45000元，溢价仅为市场价值的0.7%。该报告引用了深圳2004年发布的关于深圳到期物业更新的部分规定，指出偿还的地价为公布基准地价的35%，并按约定的期限一次性支付。
这一消息让许多人误以为深圳将要求在各类土地使用权到期后偿还基准地价的35%。但事实上，深圳到期财产更新的规定在适用范围上有明确的约定，特别是深圳存在的特别行政流转土地的适用范围。
广东新荣律师事务所主任张茂荣律师说，一般来说，住宅建设用地一般是通过土地转让取得的，这一规定不适用，因此没有按照公布的基准地价的35%偿还，具体的支付标准还没有规定。
市土地规划委员会详细解释土地更新的原因
针对我市土地流转中存在的问题，从深圳市土地管理体制的历史沿革入手，介绍了目前我市土地更新过期的原因。
委员会说，我市颁布的土地使用权更新条例与深圳土地管理体制的演变密切相关，深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的第一个试点，于1982年出台了“深圳经济特区土地管理暂行规定”。这项规定首次规定通过行政转让提供可操作的土地，并规定将土地用于相应用途，例如30年工业用地、20年商业用地和50年商业住宅用地。这不同于国家规定的“无偿”行政转移，这是我市土地更新的主要原因。
1988年，深圳经济特区土地管理局实施，条例明确规定，对香港特别行政区国有土地的出让和转让，国有土地出让权可以采取协议、招标、公开拍卖三种方式，并根据实际需要确定土地使用年限。但不超过50年。
1994年“深圳经济特区土地使用权转让条例”规定土地使用权的最长使用年限为50年。
1995年9月15日，深圳市第二届人民代表大会修订了“深圳经济特区土地使用权转让条例”第十一条：“土地使用权的最长使用年限为七十年，不同用途的土地使用年限，按照国家规定执行。”
深圳市土地规划委员会还表示，1995年9月18日以后签订的土地使用权合同期满后，如何续签土地使用权，是否有必要支付地价，深圳市正在研究制定相关政策。
长城建筑用地属于土地行政划拨还是土地流转？45000元是如何计算的？在制定细则之前，土地使用权到期后住宅房地产的地价标准是什么？这些问题，深圳市国土资源委员会没有进一步回答。
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