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上海5月报:地王效应凸显 单月均价3.67万创新高
2020-09-23 15:01:08

在国王的围攻下,上海房地产市场触底反弹,高端项目纷纷涌入市场,使上海的月均价格创下历史新高。

网上房地产数据显示,今年5月,上海商品房折价987900平方米,同比增长2%,同比下降31%,平均成交价飙升至36700元/平方米,同比和环比分别上涨12%和15%,达到上海最高月均价。

新政出台后,需求面受到抑制,使上海房地产市场整体处于供过于求的状态,5月份新增住房供应127.18万平方米,比上月下降3%。

连续两个月的供应过剩推高了上海房地产市场的库存,截至5月底,剩余面积为9501.2万平方米。以过去三个月的拆迁率计算,上海的整体拆迁周期为6.83个月,但若按5月水平计算,周期将延长至9.62个月。

当然,这也从一个角度解释了购买限制的力量。上海高端项目的早期供应导致4月份交易相对疲软,但5月份一波高端项目涌入市场,改变了上海一夜交易的结构和平均价格。

随着高端项目的卓越表现,万科绿地继续在上海市场的前两个位置辩护,而上海房地产集团和码头则受益于上海李静和滨江18的卓越表现。

引领城市高端万科绿地

高端项目纷纷涌入市场,带动了开发商整体销售量的提高。相比之下,上海5月份的100优秀指数中,前五名的门槛已升至10.6亿元。

虽然上海万科仍居榜首,但单一家庭的优势已不复存在,五月份绿地在榜单中排名第二,实现住宅净资产18.1亿元,而上海万科的差距缩小到4.2亿元,知道4月份两家企业之间还有14.6亿元的距离。

上海万科之所以能保持优势,最大的原因是玉石雅宾利(Jade Yabinli)项目。过去一个月,这个高端项目的网上签证金额已经达到四亿七千六百万元,同时售出了十几个项目,使上海万科基本上可以维持每月二十多亿元的网上签证。

作为上海的一家地方企业,许多项目的优势不一定要说出来,但五月份对绿地销售的最大贡献仍然是占主导地位的高端绿色海波黄埔,该月对绿地销售贡献超过1/3元,高达6.78亿元。

上榜的高端项目还有上海房地产集团、码头和绿色香港,包括上海房地产集团上海李靖出资12.72亿元,滨江码头18家净价12.53亿元,绿色香港黄埔河滨工程也为企业出资5.3亿元。

本月上榜的两家公司分别是瑞龙房地产和汤森集团,他们的第一名不是通过著名的唐臣大厦,而是位于奉县的唐晨镇苑项目,在线总金额为8.2亿元。瑞龙房地产、苏河、荣京、虹桥荣京各达7.66亿元,2.93亿元。

值得注意的是,5月上海销售中高端产品1204套,平均交易价格超过5万元/平方米,较上月增长75.0%。即使单价超过100000元/平方米的豪华住宅,也售出142套,增长61.4%。

截至2016年5月23日,上海新房市场顶级豪宅成交量(平均成交价超过100000元/平方米)为497套,比去年同期增长5.8倍,仅5月份的成交量就达到了去年全年成交量的80%以上。

保利王效应的月均价再创新高。

中高档项目的集中在线标签使得上海的平均交易价格上涨。从平均价格结构看,5月份上海5~100000元/平方米的住房交易比例增加了5个百分点,当月36700元/平方米的成交价格在上海也创下了新的月度成交纪录。

从5月份上海十大项目中,除了唐陈镇元和华盛顿天帝探索公园,平均成交价超过5万英镑,其余的都很贵。最高的成交价是位于绿色香港的黄浦江畔,最高可达每平方米116659元。

高端堆积如山,高房价只是5月上海房地产市场的一面,土地市场的“地王”已经从另一个角度来解释为什么上海是住宅企业的必经之地。

四月,上海的土地市场上有许多鲜艳的色彩,真正的土地竞赛在五月份举行。据新房地产媒体统计,仅5月份,上海就成功出售了10块商业用地,其中商业用地4块,普通商品房6块,共187.33亿元。

5月份,上海住宅土地交易溢价飙升至168%,创历史新高。从具体地块来看,南桥新城、四井地块的地价率为100%~130%,周浦镇为29.6%,长兴岛为23.6%和24.6%。南桥新城、四井地块的地价在100%~130%之间,周浦镇为29.6%,长兴岛为23.6%。

在高地价的背后,松江地区38291元/平方米的成交价创下了新高,保利房地产也伴随着新土地王的诞生,接管周浦遗址,54500元/平方米的楼盘价格已经超过了周边项目的售价。

行业分析称,由于周浦的总平均成交价仅为34885元/平方米,保利置业未来的保本价格有可能达到每平方米8万元,因此赢得周浦地王保利仍存在可预见的风险。

国王带来的直观效果是周边商品价格的上涨,根据新的房地产媒体的观点,保利周府周围的白景湾、石茂云图片等都出现了盖板珍藏销售,开发商坐在地上的价格标志非常明显。

当然,国王的频繁出现也给市场带来了更多的信心支持,高端项目也开始集中在国王的激励下,从而形成了一股新的涨价浪潮。

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