环顾世界，德国房地产市场无疑是一朵奇葩。1990年至2011年间，德国的实际房价下跌了2.0%，但人均国民总收入增长了两倍多。同期，可比发达国家(美国、英国、法国)房价的平均累计涨幅为52.7%。
，即便在2010年之后，至少有1530万人有移民背景，占总人口的19.2%，房价也只上涨了19%，低于上海过去一年的涨幅。
2000年以来德国房价指数，资料来源：
所以问题是，为什么德国的房价不上涨很多？
居者有其屋计划房屋制度
“德国宪法”和“住房建设法”都明确指出，保护住宅是联邦政府的最高政策目标之一。德国所有与房地产相关的政策都是以一个起点为基础的：住房所有权(无论是拥有还是租赁)。
1.不同收入的人有居住的空间。德国政府的住房政策考虑到居民收入差距，决定了高、中、低端住房的供给结构。基本上，根据人口的需要，它可以满足每个家庭至少一个住房单元的需要。2006年，德国有3955万套住房，人口8237.6万套，家庭1.44个单元(一个三口之家)。
德国政府每年拨出专项资金补贴国家住房，86%的德国人得到不同数额的住房补贴和租金补贴。
德国政府建造和使用了1 000多万个“福利住房”单元，占德国家庭总数的41%。德国政府还为低收入家庭实施“住房基金”制度，通过向低收入家庭提供补贴，帮助他们获得合适的住房。
与其他国家不同的是，德国只有40%的房地产供应来自开发商，其余60%来自合作社(为会员共同建造的房产租赁)和自建住房(居民利用自己的土地建造自己的房产)。
2.鼓励租房胜于买房。自20世纪50年代以来，为了填补住房缺口，德国政府修建了公共租赁住房，此后很长一段时间，德国公共租赁住房占了住房市场的绝大部分。后来，政府将公共租赁住房私有化出售后，出租住房主要由私营部门和合作社提供，占出租住房总供应量的88%。几十年来，相当多的人一直住在公共租房里，而回归则为德国的租房理念播下了种子。
在德国，只有不到一半的人口拥有自己的房子，而且大多数人都是租房的。在首都柏林，住房拥有率只有15.6%，也就是说，近85%的人租房。
此外，德国政府对自己住房的补贴低于租房；合作社建造的租房免税(提供德国住房的30%)；住房信贷银行向建造出租房屋的私人和开发商提供免息或低息贷款，并设立住房建设基金，鼓励和支持开发商和私人以低息、无利息和其他政策优惠贷款，如低息和免息贷款，更新旧房，以鼓励和支持开发商和个人更新旧房。
3.稳定的按揭政策。在德国，抵押贷款利率是固定的，国家利率的调整不会导致购房者抵押贷款支出的波动。尽管德国人也没有享受到抵押贷款利率下降带来的好处，但他们也避免了抵押贷款利率上升带来的不利影响-2008年次级抵押贷款危机。在这场危机中，美联储从2004年至2006年连续几次提高利率，使大型借款人无法维持收支平衡。
德国没有投机者，因为德国政府已经完全扼杀了这条道路。德国的房价政策，可以说是极其苛刻的。
1.卖房子的人不能任意提高价格。德国房地产价格并不是由开发商或政府定价，而是通过独立的第三方房地产评估机构来确定一个合法有效的“基准价格”，市场价格将围绕基准价格在一个合理的范围内波动。德国的第三方房地产评估机构要对自己30年的评估结果负责，并承担相应的法律责任。
如果开发商确定的房价超过合理价格的20%(即上述“基准价格”)，就被视为“超高价格”，这是非法的，，如果房价没有降到合理的范围，卖方将面临高达50，000欧元的罚款；如果开发商制定的价格超过合理价格的50%，则被视为“房价利润”，这将更有可能违反“刑法”，构成犯罪，。
德国法律规定：
2.出售房屋的人负担沉重。对于以营利为目的出租的房东，政府征收物业税(自建住房不征收物业税，也不征收非盈利用途的租金)。对于在10年内从事房地产交易的人，他们必须缴纳1%或1.5%的物业税，然后是3.5%的房地产交易税。最后，利润将根据价差征收25%的资本利得税。
3.租金不允许大幅度上涨。德国“租金管制法”明确规定，租金可以根据市场水平调整，但在三年内，租金不能提高20%以上，否则是违法的，将被罚款；50%以上是`租金利润‘罪。
严格控制住房贷款，不允许投机。在德国，抵押贷款首付是40%，而增值部分的房产无法获得更多贷款。同时，德国规定抵押贷款利息的支付不能抵消税收负担。
从1975年到2011年的36年里，德国的消费价格指数翻了一番，而房租价格只上涨了65%。自2010年以来，德国的租金涨幅不到7%，远低于19%的房价涨幅。因此，对于一半依赖租房的德国人来说，即使是不断上涨的房价也是可以负担得起的。
德国的租金水平在发达国家中相对较低。例如，在柏林市中心，一套一居室的房子每月的价格约为638.92欧元(合4660元人民币)。，2014年德国住房支出占可支配收入的27.3%，而2008年为31.8%。值得注意的是，、电、暖气、装修和维修、抵押贷款利息、与财产有关的保险费等。
在德国，建房赚的钱不多，所以德国政府发放的建筑许可证总体上呈下降趋势，只是在近几年房价回升之后(如下图所示)。
在德国发放的建筑许可证数量(千)
社会发展规律
当我们看到德国政府积极参与房地产市场，长期保持房地产市场的价格稳定时，我们不应忽视，德国自身经历的经济发展阶段也是房价不能继续上涨的重要原因。在此，我们需要关注德国的两个特点：人口增长率和城市化进程。
德国人口增长率，单位(%)，数据来源：世界银行。
从上面的数据图表不难看出，德国的人口增长率一直维持在很低或很负的水平。人口不能增长，要提高剩余住房的价格是很困难的。
此外，与中国不同，德国作为一个高度发达的现代国家，已经完成了城市化进程。没有人口的涌入，就不可能提高这个城市的房价。
尽管人口增长率低，城市化水平高，但德国政府取得了其他发达国家没有取得的成就。管理最动荡和庞大的房地产市场给德国经济带来了超级稳定和弹性。
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