【地产】信贷政策大动作 楼市期待“软着陆”(下)

中国国土资源报 2019-05-14 11:22:28

前三季度房地产市场分析

70个城市新建商品住宅环比价格指数

商品房存销比(商品房待售面积/近连续12个月销售面积均值)


  据国家统计局数据,8月份工业增加值、制造业、房地产投资等一系列经济指标均呈现明显回落态势。广义货币(M2)增速连续第二个月回落,新增信贷较7月份有所改善,但社会融资规模仍低于预期。第三季度数据虽然未出,但预计将低于上半年增速。

目前看来,各地限购松绑对楼市影响有限,房价、商品房销售、开发投资等继续保持了下降趋势而商品房库存居高不下;部分三、四线城市楼市存在风险。

大中城市房价环比持续下降,而多数城市房价高于去年同期

  房价环比指数连续4个月下降。根据国家统计局发布的数据,8月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比指数平均为98.8,房价自今年5月份起已连续4个月环比下降。70个城市中,房价较上月下跌的城市有68个,上涨的城市仅有厦门1个,持平的城市仅有温州1个。其中,北京新建商品住宅较上月下降1.2%,上海下降1.3%,广州下降98.7%,深圳下降1.1%

  多数城市房价仍高于去年同期水平。70个城市房价同比指数平均为100.7,同比涨幅继续回落。与去年同期房价相比,上涨的城市有48个,持平的有3个,下跌的有19个。多数城市房价仍高于去年同期水平。

9月份多数城市房价仍呈下跌趋势。目前9月份的官方房价数据还没有公布,但从一些市场数据仍能对9月份的房价走势一窥端倪。

根据我们以往的研究经验,比起新房房价,二手房挂牌价格往往能更快地反映楼市的未来趋势。据安居客的物业顾问发布的二手房实时报价数据,9月份,多数一、二线城市房价均延续了下降的趋势。其中,北京房价下跌1.61%,上海微幅上涨0.14%,广州下降0.79%、深圳下降0.0%;取消限购的杭州、无锡、济南等城市房价仍然保持了下降态势。

商品房库存压力大,存销比连续11个月增长

  全国商品房销售面积持续下降。1月~8月,商品房销售面积6.5亿平方米,同比下降8.3%,已连续7个月下降,降幅比前7个月扩大0.7个百分点。其中,北京、上海、广州、深圳商品房销售面积同比分别下降33.0%20.9%16.2%31.3%,这4个城市商品房销售面积平均下降25.4%,远高于全国总降幅;取消限购的城市中,无锡、杭州、海口等销量降幅有所收窄,济南、温州、青岛等销量增速略有回升,但呼和浩特、石家庄等城市降幅仍然维持了扩张状态。

与销售量下降相对应的是商品房库存的持续增加。截至8月末,全国商品房待售面积5.62亿平方米,比7月末增加930万平方米。存销比是反映商品房库存压力的指标,由于商品房销售面积月度数据有较强的季节性,我们以商品房待售面积/近连续12个月销售面积均值计算商品房存销比以消除季节性。经计算,8月份全国商品房存销比达5.19,而去年同期仅为4.10,同比增长27%。更值得注意的是这个数值自201310月份以来已连续11个月增长,库存压力持续扩大。

房地产企业到位资金增速继续放缓,资金进一步紧张

1月~8月,全国房地产开发投资5.9万亿元,同比名义增长13.2%,已连续7月下降,增速比前7个月回落0.5个百分点。增速降至20099月份以来的最低值。

房屋销售趋缓,库存积压,房地产企业资金链日趋紧张。1月~8月,房地产开发企业到位资金约7.9万亿元,同比增长2.7%,增速低至20092月份以来最低水平。从资金来源结构看,国内贷款增长13.8%;利用外资下降0.9%;自筹资金增长11.6%;其他资金下降8.9%。在其他资金中,定金及预收款下降10.7%;个人按揭贷款下降4.5%。这一数据的回落,主要原因是房企的定金及预收款以及个人按揭贷款受商品房销售下滑的影响均呈现同比负增长。

房地产市场预期总体下行

  楼市下行通道已经打开。在930日房地产信贷新政出台前,中国经济景气监测中心请百名经济学家预判房价趋势。对北上广深等一线城市,预期下半年房价下跌的占29%持平50%上涨21%;对于省会城市,预期下跌的占55%持平39%上涨6%;对于其他城市,预期下跌的占82%持平17%上涨1%

  三、四线城市楼市风险不容忽视。近年来信贷紧缩,不乏一些房地产企业另辟蹊径,靠民间集资渡过难关。今年房地产市场下行,房屋销售趋缓,开发商资金回流困难,资金链日趋紧张。根据央视最近的报道,目前河北邯郸141家有项目的房地产开发企业,25%涉及非法集资。数家房企资金链断裂,老板跑路。仅金世纪一家房地产企业民间借贷规模就达30多亿元,涉及民众3000多人。邯郸事件仅是一个缩影,全国不少三、四线城市都存在类似情况。在市场下行区间,必须警惕房地企业产捆绑民间借贷所带来金融风险及社会问题。

  ( 、郭文华、 /国土资源部信息中心)