燕郊人最关心的还不起房贷怎么办!你的房产可能会被银行强行拍卖还不够还债?

环京快讯 2019-06-10 07:06:52



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  当你以个人资产作抵押物取得了银行贷款,你就需要特别关注抵押物价值的波动。在以往全球经济失衡引发的金融危机中,个人资产瞬间变成“负”资产,多是因为作为抵押物的房产价值大幅缩水。

  而导致抵押物价值大幅缩水的原因,主要为两方面,一是全球经济大范围失衡,二是人群行为因素也有可能引起个别产业和地区性的产业危机。

  一旦抵押物在“经济失衡”的情况下迅速“贬值”,银行有绝对权利“强制性”要求你“恢复抵押物的价值”。这意味着抵押物价值大跌时,你个人的流动资产将有可能被“冻结”,而抵押物有很大可能被强行拍卖。

  这种情况下,轻则你需要“债务重组”,用其他现金或未曾抵押的资产来填补抵押物贬值的差价;重则你将“面临破产”。

  在经济相对稳定的现在,抑或是在未来的什么情况下,哪些人群行为因素有可能引起产业危机?房屋持有者会不会遇见抵押的房屋被银行强行拍卖还欠债,成为真正意义上的负资产的“背债一族”的情况呢?对于这些问题,今天我们落到惠州,一起来了解一下。  

贷款按揭条例是怎样

  银行为何有权拍卖业主的房产?

  首先,我们必须明确了解,贷款盈利是银行总体盈利的重要组成部分,银行在贷款过程中承担了巨大的风险。所有的银行在放贷之前,都会对抵押物价值做评估,并掌握抵押物的拍卖权以及在借款人未还清贷款的情况下冻结其流动资产的权利。用来防止抵押物价值在大幅缩水的情况下,反噬银行的利益空间甚至是资金成本。

  其次,落到房贷上,我们要清楚房贷是购房者以房屋作为抵押物向银行申请的贷款,银行根据国家政策规定给予不高于总房款70%的按揭贷款。在购房者的个人住房按揭贷款合同,都有一些银行拟定的合同条款以规避银行在此次贷款中的风险。银行的风险承担就这样相应地转化成了借款人的责任。

  《个人购房借款/担保合同》明文规定:在该合同项下贷款获得完全清偿之前,借款人的行为足以使抵押物价值减少的,贷款人有权要求借款人停止其行为。抵押物价值减少的,贷款人有权要求借款人恢复抵押物的价值,或者提供与减少的价值相当的并为贷款人认可的其他担保。借款人不恢复抵押物的价值也不提供担保的,贷款人有权要求借款人提前清偿债务,借款人不按要求履行债务的,贷款人有权行使抵押权。

  如果您对于这些文字到底隐藏了什么风险还看不懂,那么我们看看即便不是遭遇金融危机,只是日常一次房价的波动中,房屋价值变化会给房屋持有人带来怎样的风险压力。

  张先生以6000元/㎡购入一套100平方米的房产,向银行申请70%即42万的贷款。买房不久,该楼盘开发商宣布房价直降2000元/㎡,将此前6000元/㎡的价格调整为4000元/㎡。张先生这套原本价值60万的房产市场价值就变成了40万。

  如果张先生是全款买下这套房,个人资产只是缩水20万。但问题是,现在他是向银行按揭贷款买的房子,情况还要更糟糕。

  按照《个人购房借款/担保合同》所列条款,张先生将要面临比资产缩水20万更恐怖的事情。为什么?

  市场价格大幅下降=银行的抵押物价值减少


 房产会不会被银行强行拍卖还不够还债?

  房屋价值大幅贬值的情况下,张先生的个人资产会受到缩水甚至破产的风险。银行根据抵押物的价值放贷,为了保证风险可控,银监条例规定房产按揭贷款的额度绝对不能高于抵押物价值的70%。按照这套房产的现有40万的价值计算,张先生最多只能向银行贷款40*70%=28万,但在这之前,银行却给了他42万的资金,甚至高于这套房产40万的整体价值。

  此时银行的风险变得不可控!以《个人购房借款/担保合同》规定为依据,银行会提出要求让张先生补上42万与28万之间差的14万资金,或者增加银行认可的同等价值或以上的抵押物。若张先生不履行,银行有权要求他提前还款。如果银行提出的要求,在张先生能力范围内都根本没有办法做到,银行则会使用抵押权依法拍卖他的房产,以抵押物的形式通过拍卖等途径追回贷出的房款。

  另外需要考虑的是,银行或会在房价下降20%以内就采取行动。一般情况下,房屋拍卖的价格低于市场价的可能性较大,银行需要确保拍卖价能够偿还购房者借出的房贷。基于这一点,试想60万的房产,为了收回42万的贷款,银行会不会在其价值降到50万左右的时候,就要求购房者补款或者增加抵押物来控制自身风险呢?

  如今,60万的房产直降至40万,张先生将面临进退两难的境地。40万的房产,要还42万的贷款,如若弃贷,这套房产将进入拍卖市场,拍得市场价的80%的时候,银行收回32万的贷款,除去化为泡影的18万首付,张先生欠银行10万贷款。且在还清银行贷款之前,张先生的所有流动资金都会被冻结。

  类似于张先生的这种情况,在上个世纪90年代金融危机下的日本楼市暴跌,以及2008年金融危机香港楼价“跳水”,都曾真真切切的发生过。在金融危机中,日本、香港楼市的暴跌是全面爆发,大多数业主都难以避免的成为负资产的“背债一族”。而在今天,我们却可能是因为选择了某些价值瞬间缩水的产品而导致。那么,在个人资产投资选择之前,比如说买房,我们需要注意什么呢?


 银行如何评估风险

  按揭贷款为什么会批不下来?

  由于资金压力,购房者买房多数都会通过银行按揭买房。然而,针对不同的人群、不同的房源,我们会发现房贷审批的金额、速度都有所不同。

  房贷通过以房产为抵押向银行按揭贷款,银行就必定会在放贷之前除了对贷款人做还款能力的评估,更重要的是对抵押物做价值的评估。那么,是什么因素影响着银行房贷抵押物的评估呢?

  在惠州,买一套总价为60万的房子,房贷42万贷款20年,按照现在5.15%的贷款利率,每月需还款2806.73元。银行会评估借款人稳定收入的40-50%是否能够支撑其每月还款。更会用三家银行认可、并有国际评估资格的评估公司,来评估这套房产的市场价值。该三家公司一定会以周边同类型的房屋的价值以及该楼盘一直以来的价格波动做参考。一个新楼盘的价格不会脱离市场,会以周边楼盘做参考。这与银行贷款评估有密切的关系,因为银行只会给出跟其价值相匹配的贷款额度。而一个扎根市场多年的楼盘,除了以周边楼盘做参考之外,还会评估楼盘自身的价值情况。如果价格一直相对稳定,对于银行风险评估相对较小,业主房贷审批也相对容易点;但如果价格像本文中单价从6000元直降4000元,严重影响银行贷款的风险,那么业主的贷款的难度自然会增加,很多情况下会房贷批额会不足70%。

  如此看来,惠州房地产市场在大打“价格战”的时候,不仅让开发商自身的资产值缩水,更拉低了城市的整体房产价值,从而使得银行认为惠州楼市贷款的风险评估越来越高。而这一系列的风险、压力,都在最后无形的转移到了购房者身上。当购房者不堪重压的时候,银行审批房贷自然变得越来越慢、越来越少、越来越难!试问长此以往,买房会不会出现房贷批不下来、审批额度不够的情况?

  在了解了影响个人资产的价值的种种因素之后,尤其是落地到房产的选择上,在选择之前不仅要对自身的还款能力做出评估,更应该对所买房产的价值都需要做出精确的评估。因为,即使在如今经济稳定的情况下,一不小心的错误选择,依旧可能让您成为像金融危机时期一样的负资产的“背债一族”!

 知识便条:


  同业拆借:或同业拆款、同业拆放、资金拆借,又称同业拆放市场,是金融机构之间进行短期、临时性头寸调剂的市场。是指具有法人资格的金融机构及经法人授权的金融分支机构之间进行短期资金融通的行为,一些国家特指吸收公众存款的金融机构之间的短期资金融通,目的在于调剂头寸和临时性资金余缺。金融机构在日常经营中,由于存放款的变化、汇兑收支增减等原因,在一个营业日终了时,往往出现资金收支不平衡的情况,一些金融机构收大于支,另一些金融机构支大于收,资金不足者要向资金多余者融入资金以平衡收支,于是产生了金融机构之间进行短期资金相互拆借的需求。资金多余者向资金不足者贷出款项,称为资金拆出;资金不足者向资金多余者借入款项,称为资金拆入。一个金融机构的资金拆入大于资金拆出叫净拆入;反之,叫净拆出。



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