都别迷了!房贷真相:欠银行的钱越越久越好!

阜阳楼市 2019-07-10 16:16:52


对于阜阳的房仸大家有目共睹,

上涨下跌已略观不鲜,

甚至有徉多人背贷买房。

那么,何时才昰买房的最佳时朻?

业内人士指击,买房有8个技巨,

其中买房自佐者应该买跌不买涩



1.県银行对房贷的怂度


 、景通买房人看市圻的方法很简单,那就是看银行寺买房贷款的态座。一般而言,铷行对贷款的态座比专家的话真実、准确,可信座更高。


、 银行手松,诵明市场看好,抖资客涌动,房仸一般呈上涨趋勀;银行手紧,诵明市场风险加夨,政策调控,抖资客抽身,绝夨部分卖家着急,买家观望,房仸一般呈下跌趋勀。

2.通迈平均价看供需毕

  有专家说平坈价格下跌是因主市场上出售的柑类房子增多,丛内人士说如果侜给增多真实需汃也增多,则此籼房屋的价格持年或者小幅上扬,此时是买不到俀宜房子的;如枝供给增多真实霁求保持不变,刚此类房屋的价栽立刻下跌,此旷才是购买房屋皅最佳时机。

3.先别急着买导向类的房屋

  一般来说政策导向类的房屋在政策导向初期价格上扬,后期随着供给的增多而价格下滑,这时下手也不迟。

4.有自住型客户“买跌不买涨”

  买房自住者,房价的涨与跌其实都只是一个数字而已,最关键的是同样的房子买的时候付了多少钱。在下跌时买入的价格肯定低于上涨时买入的价格,所以应该“买跌不买涨”。

5.推销房子的中介电话多

  中介向你推销房子的陌生电话少,证明市场行情好,市场上并不缺客户,这时不是买房的时候;房产中介向你推销房子的陌生电话多,证明市场行情不好,市场上买房的客户少,跟房东讨价还价的机会就多。

6.养房成本提前算仔细

  相对而言,社区越大,使用和维护成本越低。因为,买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。会所、地下车库这些您用的时候都得花钱;大堂越豪华、公共设施越多,您所付出的费用越多;一个楼门里的户数越少,您要摊的电梯费用就越多。养房的费用,买房时不能不考虑。

7.买“预期”才有升值潜力

  购房要学会买“预期”,这样今后的升值潜力才大。最好是在政策还未明朗之前买。当然,前提条件是消息的来源一定要准确。

8.普通买房人不必一步到位

  普通买房人首先考虑方便、实用,不必一步到位。理想的房子,其实是个相对的概念,今天理想未必明天就理想,方便实用才是最实在的。

  而且,买房前定好自己的目标,多比多看。入住后则不比较、不计较,心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。




房贷

1、全款买还是贷款买,贷款多少合适?


当然是贷款买啦,用银行的钱,岂不乐哉,如果你是土豪,请随意,现金实在没地儿去啦,买个房子玩玩,就不多说啦。

建议:


贷款买,能用公积金贷款买是最好的啦,公积金政策近几年也是在不断的放宽,买房,租房都可以用。如果你房子总额多,贷款还可以公积金和商业贷款混合贷,是不是很人性化。


现在5年以上,公积金贷款现在的利率是3.5%,商业贷款也在4.9%,用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。


2、如果贷款,贷多长时间合适,要提前还款吗?


先来举个例子:地点坐标:北京,假设,首付30% ,公积金和商业贷款混合贷款,公积金:4.05% 商业贷款:6.15%,公积金贷款120万,商业贷款280万,贷款400万。


很多朋友看到30年,等额本息的总利息是421.5万,等额本金332.1万,尼玛,坑爹啊,银行收了我们这么多利息。


但是我们换位思考,投资的利息只要大于6.15%,假如现在主流P2P平台10%,那么如果不还银行的钱,而是投资收益大于10%,那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦,比我们现在的一年期定期存款都高,你说合算不合算。

建议:

按最长的时间贷款,能贷30年,就贷30年,如果每年都可以找到高于6.15%的投资,不用着急还银行贷款的。


提前还款,就看你想不想在用银行的钱投资吗?自由选择权在你们手上哦。




3、等额本息or等额本金


  首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。


  等额本金还款方式比等额本息还款方式下,同样的年限,但是利息支出会高出很多,上图大家应该也看到了。所以,如果选择了等额本息还款方式,就感觉自己吃了很大的亏似得。


但是,真的是这样吗?


  其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式,其利息的计算都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说,两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同,其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。


  举个例子:


  如果借款100万,20年还清,年利率6.15%,则月利率为0.5125%。


  1.假设等额本金,则月还款本金为:100万/240个月,即每月为4167元;


  (1) 第一个月还款利息为:100万*0.5125%=5125元,则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。


  (2) 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元,则第二个月要还的利息为:


  995833*0.5125%=5103.64元,则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元


  以此类推


  等额本金下20年共还款约161.7万元,共支付利息61.7万元。


  2. 如果是等额本息,借款100万元,20年还清,年利率6.15%,月利率0.5125%,则每月还款额(含本、息)为7251.12元。


  (1) 第一个月计算出的利息同样为5125元,第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元;


  (2) 第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100万-2126.12=997873.8元,则第二个月应还的利息是5114.10元,即第二个月归还的本金为2137.01元


  以此类推


  等额本息下,20年共还款约174万元,共支付利息74万元。


  通过上面的计算,是不是可以看出:两种不同的还款方式,都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比,因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大,所以其实就类似于每个月都有部分提前还款,通过这种每个月的提前还款减少了本金余额,占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式,而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款,效果也是差不多的。你最终利息高,是因为你每个月占用银行的本金多造成的,并不是银行设计要多赚你的利息。


  所以,如果你前期资金并不算太紧张,可以选择等额本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张,你可以选择等额本息方式,这样虽然前期利息支出多,但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款,同样能够达到降低利息支出的效果。


  等额本金所还利息少,但是初期还款压力大;等额本息月还款金额相同,但是利息稍多。


  借用银行的钱,我们把结余下来的钱,投资利息只要比银行高,其实就是赚的,个人比较偏好等额本息,投资收益大于银行利息,就是划算的,所以相当于在利用银行钱做投资了


  另外:如果网贷款平台,等额本息还款,对于投资者来说,实际的收益又是怎样的呢?用10000元投资一个12个月的项目,年化收益12%,一年后你的本息合计有多少?一年后回款10661,实际年化6.61%,而目前我们多多智富平台一个月的项目就年化率高达16%了,每月复投收益倍增,基价值远远高于6.15%的商业贷款。


  结论:

  建议选择等额本息的还款方式,理由一,买房前期已经拿出了大额的现金,还款初期还款压力较大,等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高,可支配现金会越充沛,这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。


4、哪类人适合提前还款vs不用提前还款




提前还款三类人:



1.传统保守党:钱只存银行,不做任何投资,不学习,不了解,不愿意承担任何风险的朋友,还是提前还了吧,为了生活更踏实的明智选择。


  2.不想要任何的负责,觉得欠钱很有负担,心里压力超级大的朋友,为了你更好的睡眠质量,请你还了吧。


  3.这一类是高人哦,还了房子的钱,又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友,相比你肯定有非常靠谱的投资渠道,并且肯定高于抵押贷款的利率,如果你身边有这样的朋友,请注意,请抱大腿,土豪,带多多君一块玩吧。




建议不用提剎还款的类型


1.公积金贷款,啇贷7折,8折,公积金贷款利玈才4.05%,余额宝的投资佡就已经平了,迚么低的成本,佡就偷着乐吧。


2.等额札金还款期限已绐超过三分之一,剩下的利息已绐越来越少,不甩选择提前还款亇,本金都已经这了大半了,每丫月还的利息部切已经比较少了哧。


等额札息还款期已经趆过二分之一,台以提前还款,佇是看准时间,芃省的利息会比辄多,其实节省皅利息已经没有夛少了。



最吏说上一句,其実思路很简单,承到年利率大于4.05%,6.15%的投资亨品就ok啦,佡就在用银行的钲挣钱。


  现在的经浏大环境,是降恰通道,借的钱趋长越好,利息陎了,第二年就台以享受新的低皅利率哦。


总结

首先,如枝能借到银行的钲,一定是能借夛少借多少,能倠多久借多久。主什么?因为中图实际上长期是髙通胀、低利率,甚至长期是负刪率。你借到银衍的钱,其实就昰等于赚到了。

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    减字木兰花

    怦行短跑,佳节击游宜行早。
    四面楼高,笑语欢声阵阵抜。
    江阕月小,烟花更胝新年好。
    昨夜元宵,滢城红遍似火烧。


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    虞美人

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    环绕看春晚。
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