贷款买卖二手房,这两个条款不注意,双方都可能难受!

民事法律参考 2019-06-26 12:55:12

作者:杨文战律师    

作者微信lawyerywz   

概要:贷款买二手房,合同条款中有两个坑很“公平”,一个给卖家,一个给买家!如果签约时没注意,贷款稍有不顺,就可能引发纠纷! 购买二手房,很多买家都要办理贷款。而买卖合同中关于贷款的约定,有两条是极容易被买卖双方忽视的。这两条所代表的含义,中介也很少主动向买卖双方做详细解释。如果贷款顺利它们就很老实,可一旦贷款因各种原因出现问题,买卖双方就可能发生纠纷,这时才会注意到这两个条款是自己跳不过去的坑! “当初不是这么说的!”、“我之前根本就没看到这个条款!”类似这样的话,杨律师在处理此类问题引起的纠纷时经常听到。但是,打官司肯定要看证据,双方签字的合同,就是双方权利义务的依据,“没注意”可不是免责条件!  这两个坑很“公平”,一个给买家,一个给卖家!到底是什么样的坑呢?下文详细分说。 

1、对贷款次数及办理时间如果没限制,对卖方是个坑! 因为各种原因贷款申请银行是可能不批的,这个不批的原因可能有很多:买方信用不够、某家银行近期没有额度、贷款政策调整等各种可能都有,很多时候银行对不批贷款的原因并不给予正式解释。 有时因某家银行不批贷或者批贷的额度没有达到买家的理想标准,就可能会出现买家要向第二家甚至更多家银行申请贷款的可能。 如果卖家在签约时没有特别要求,中介给出的合同文本对于贷款的次数和时间通常是不会做限制的,很可能会约定“向一家银行申请不成,再向另一家申请,直到贷款批准为止”。 而这一条款,卖家签约时可能根本就没有注意到。当问到贷款需要的时间时,中介口头介绍通常会按一次正常贷款的条件介绍,不会过多强调贷款不成的可能性及后果。因此,卖家对贷款的预期很可能是正常一次的贷款时间,很多卖家甚至还拿余款急用,比如去做生意或支付自己换房的款项。一旦贷款不顺利才发现这个条款! 杨律师经常能碰到有卖家因一次贷款不成,又急于用款想解约,可拿过来合同一看,只能告诉他按合同约定一次贷款不成,卖方有义务继续配合办理贷款。 这时卖方可能会说:“当初没告诉我贷款要这么长时间!还说很快就能办好!而且我确实急用钱呀!”杨律师只能告诉他,你说的这些承诺书面合同是没有的,如果选择不配合贷款,可能面临承担违约责任!而且,打起官司来短期内是不能解决的!这时卖家往往只能选择继续配合贷款,其内心是极其憋屈的! 卖家怎么防止发生这种事儿呢? 事先防备很简单:如果卖家急需用款、对余款短时间支付有较强期待,最好要求在合同中明确贷款次数限制或贷款时间限制,比如“贷款最多不超过两次”,再比如“多长时间内卖方不能收到贷款买家有义务自筹款项支付余款”等。这样一旦发生贷款不顺利的情况,就能按合同设定的条款要求处理了。 

2、对不能取得贷款怎么办没约定,对买方是个坑! 要知道贷款可能会因为各种原因而不获批准,有时甚至卖方配合向多家银行申请可能都不会获得批准。 如果根本就无法获得贷款审批了,那么买方有无能力自行支付余款?很多买方可能在签约时就没想过这种可能,但杨律师要告诉大家,这种可能确实是时常发生的! 有些买方这时会这么想:“是银行不批贷款,不是我不想买,这就不能算我违约了。所以,亲爱的卖家,咱们解除合同吧,请退钱给我!” 甚至杨律师还碰到过一个更奇葩的买家,明明是自己信用原因贷不了款,也不肯自筹款项支付余款。卖家考虑到房价毕竟有上涨同意不追究责任,想解约后赶紧另卖。但这位买家竟然不同意,说“房价上涨了你另卖肯定赚钱,你得分我点儿,我才同意跟你解约。”最后闹到法院,被判赔偿还满嘴不服“银行不批贷,能怪我吗?凭什么让我承担责任?” 通过贷款购房只是买方筹集房款的一种渠道,对卖方来讲不管通过什么渠道筹集房款,买方都有义务付款。而且事先如果没有特殊协商和约定,在二手房买卖书面合同或补充协议中,通常会约定如果贷款不成,买方有义务自筹款项支付余款。 而这一点,很多买方在签约时根本就没看到,或者虽然看到了,但轻信自己能取得贷款而忽视了这项约定。 一旦贷款出了问题,买方才会重视此事,如果这个买方恰好又没有能力自行筹集余款,就面临窘境了。这时如果房价在上涨,卖家又不是很难说话,也许会同意不追究或少追究责任的情况下解约。但如果卖家就是要严格追究违约责任,或者房价下跌呢?未料胜先料败,杨律师建议大家凡是还是先做好最坏准备。 买家怎么防范这个风险呢? 买家如果确认自己只能通过贷款购房,绝对不能自筹款项,最好在签订合同时,要求加一个解除条款。明确“在不能取得贷款时买家有权提出解除合同,并约定下人比较低的代价作为解除条件,约定只要买家同意承担这个代价,卖家就有义务同意解除合同,且不追究其他违约责任,并退回已付款项。” 杨律师提示: 有些不太负责任的中介人员,为促成交易赚取中介费,在签约时对这两个风险通常是不会给双方充分提示的。如果买卖双方没经验也很可能不会注意这两个问题,毕竟贷款不顺利的比例并不高。但就具体的交易双方来讲,一旦自己碰到不顺利,就是百分之百。 一旦发生贷款不顺利的情况,前一个坑必然导致卖家吃哑巴亏,但损失也就是无法在原预计时间拿到款项。后一个坑,如果买方真心无力筹款,那可真是面临大麻烦!即使碰到卖家好说话,代价再低多少也要承担一定责任,而且这时买家通常已支付了中介费,因为这种原因无法交易,中介费也是很难退回的,这也是一项损失! 所以,建议大家在交易时提前预防,明确约定!