违规购房现象催生杭州摇号新政

房产知识库 2019-06-17 06:02:51

“针对近期商品住房市场出现的炒卖房号、捆绑搭售等违规行为,杭州市有关部门高度重视,一方面开展专项整治行动,对涉嫌企业个人进行约谈调查,从严打击各类违规行为。同时,将采取公开摇号全程公证的方式,以切实规范市场销售行为,维护市场秩序,保障消费者合法权益。”3月28日晚,杭州市住房保障和房产管理局发布的一则消息搅动了整个杭州市场。

 一周后的4月4日,杭州正式打出规范房地产市场秩序“组合拳”,《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》(下称“通知”)正式对外发布。至此杭州成为了继南京、上海、长沙、武汉之后又一个采取“摇号售房”的城市。


通知要求,自2018年4月4日起,杭州市区范围内符合条件的新申领预售许可商品住房项目,应采取公证机构主持摇号方式开展销售工作。房地产开发企业是商品住房销售工作的实施主体,应一次性公开销售所有准售房源。当意向客户登记数量超过准售房源数量的商品住房项目,房地产开发企业应联系公证机构,采取公证摇号方式产生选房家庭和选房顺序号,并按序售房。

 

事实上,近期杭州市场中出现的“炒房号、哄抬房价”等扰乱市场秩序的现象,正是促使杭州市决定采取“摇号售房”政策的关键因素。

 

违规现象催生摇号新政

 

从记者探访的几个项目实际情况来看,杭州楼市的紧俏超乎想象。4月3日记者走访了杭州热门的钱江世纪城板块,发现位于盈丰路地铁站周边的几个热销项目均已售罄。仍有房源加推的融信保利创世纪项目则需要预约才能参观。该项目售楼处接待人员告诉中国房地产报记者:“项目后期还会有加推,但时间价格未定,目前前来参观的客户太多,所以需要预约才能安排销售人员带领参观介绍。”

 

而在3月28日迎来加推的阳光城檀悦项目的销售人员也告诉中国房地产报记者:“新加推的4号、8号楼,共计126套房源已经售罄,且整个项目也已经全部售完。”

 

从2016年举办G20峰会到2020年即将举办亚运会,强有力的官方背书和良好预期让杭州楼市实实在在地火了一把。同时,在2017年杭州力度空前的城中村改造后,仅杭州主城区全年征迁就超过2万户,与市场利好需求重叠,导致杭州市场中真实需求与预期需求均迎来爆发。

 

据浙报传媒地产研究院数据显示,2017年,杭州市区商品房全年成交超16万套,巨量成交使商品房显性库存大幅度下降。其中,商品住宅库存从2017年年初的4.8万套、635.8万平方米,下降到2017年年底的2.5万套、341.2万平方米,创下近8年来的新低。

 

2016年9月杭州开启了比2011年更为严厉的调控,在限购、限贷的基础上增加限价政策。但随着限价政策逐渐落地,市场中开始出现部分开发商不愿意接受被限制的价格,推迟开盘、捂盘惜售现象,导致供应紧张加剧,炒房号等违规行为也由此滋生。

 

从2017年开始杭州有关部门就先后查处了多个违规购房案件,例如宝嘉誉府相关销售人员散布谣言制造市场恐慌、晨光绿苑项目涉嫌价外加价、卓悦华庭涉嫌捆绑搭售等案件。2018年3月20日,在有媒体报道某中介工作人员炒卖房号后,杭州相关部门立即介入调查作出处理,并表示将加强检查。

 

“杭州采取摇号政策与当前楼市中存在的‘号子费’乱象以及部分开发商因限价政策而不愿意推盘所造成的市场供需关系恶化有密切关系。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为,对于购房者而言,摇号要比暗箱操作、凭关系和买号更加公平、公正,从一定程度上能够遏制“号子费”背后利益输送等乱象。但只要限价政策导致的“价格双轨制”存在,面对巨大的经济利益,摇号也有可能成为变相的“中奖”机会,从而演变成楼市中的“打新股”。

 

“在当前市场形势下,出台公开摇号购房措施,是遏制各种市场乱象的必要手段,体现了政府维护房地产市场秩序的决心。”浙江大学房地产研究中心主任贾生华认为,杭州出台的政策借鉴了其他城市的经验,更加有合理性,特别是照顾了无房家庭的购房需要,进一步保障了刚需购房者的权益。另外,政府还需要综合施策,建立长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。

 

市场影响待考

 

在购房过程中有过不公平销售遭遇的购房者对于摇号政策的落地接连叫好。但也有人提出质疑:“采取摇号售房以后,一旦原本没有购房需求的人也开始加入摇号大军,使刚需群体更买不到房,流入二手房市场,岂不会催高二手房价?”

 

某长期关注杭州市场的业内人士表示,目前杭州的二手房市场整体相对平稳,还暂未受到政策影响,但随着政策落地相信会有部分因为摇号失败购买不到新房的购房者选择转向二手房市场,从而影响部分热门区域或板块。

 

房产评论员方张接对此有不同看法,他认为,即便新房市场关上大门,大多数投资性购买行为也不会去追二手房,而部分原先被炒卖房号等吓跑的刚需,会从二手房市场回到摇号队伍中。另外,二手房价格已经到了一定平台,客观上需要时间整理和消化,因此二手房很难具备大涨的基础。

 

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,目前各城市对于需求端的管控在走“三部曲”,也更像是一种筛选机制。通过限购有效地管控部分购房需求,排除投资投机人群。在供应有限的情况下采取摇号政策能够在既有房源规模下促进购房交易的公平性。未来各城市也有可能在摇号政策的基础上,因地制宜做出内容上的细化,例如让棚改或刚需客群优先购房等。从总体上看政策虽然在持续收紧,但对于刚需购房者的支持力度是在加大的。

 

记者注意到,“符合条件”一词透露出杭州的摇号并非“一竿子打死”,而是通过筛选标准的过滤来决定的。通知明确指出将对“无房家庭”给予倾斜。

 

事实上,从近两年开始,在发展规划完善与多重利好下房企们对于杭州市场的关注与重视与日俱增。单单2017年杭州土地市场就迎来了包括金科、首创、葛洲坝等15家知名房企进入。

 

“当前杭州市场限价、供应紧缺,摇号政策对于房企和市场肯定都会有影响。”禹洲地产董事局主席林龙安告诉中国房地产报记者。“但是在‘五限’时代下一二线城市还是将会趋于有序、稳健的发展,市场不会大起大落。另外两会期间我也提议能否考虑参照香港的‘公屋’,将保障性住房转化为低收入阶层的周转房,来解决这一群体的住房需求,并在此基础上规定申请人当收入达到一定水平后退出,完善退出机制。同时再逐步把上端市场放开,构建市场体系。”林龙安补充道。

 

“当前各个城市情况不同,部分二线城市新房市场的供求关系还比较紧张,开盘摇号是一种管理手段,对于规范市场交易行为有积极意义。预计未来还会有城市效仿。”上海中原地产市场分析师卢文曦也认为,从目前来看,热点城市的调控手段已经比较丰富,更直接的手段要数税收但短期内有政策落地的可能性不高。所以除了直接的市场调控以外,增加保障房、公租房供应等方式也将是平稳楼市的辅助手段之一。

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