摇号买房悲喜剧:有人中签喜极而泣 有人重仓房产痛苦不堪

e线城市 2019-05-18 09:24:09

  不出意外,房地产调控再升级。

  全国两会后,近30条房地产调控政策浮出水面, 20多个城市再启楼市调控,以买房摇号为主要特征的新一轮调控潮正在成为人们茶余饭后的重要谈资。不同于此前开发商内部的售房摇号,此次买房摇号新规是由政府层面主导,开发商将购房者信息上报,再由政府来统一摇号,避免了开发商内部关系层面的买卖,房屋购买更加公平、可靠。

  另外,《北京青年报》4月4日消息称,传言中的“北京将出台商品住房销售公开摇号”政策,已经在实操层面落地,三环内某热门限竞房项目被要求以摇号方式销售。再加上尚在征求意见之中的武汉,一个崭新的买房摇号时代呼之欲出。

  有人中签喜极而泣

  根据中原地产研究中心统计显示,3月以来,全国超过20个城市合计发布房地产调控政策内容达26条。叠加1-2月份的超过50次调控,年内前3个月,全国主要城市发布房地产调控已超过76次。各级政府调控楼市的决心与态度“不言自明”。

  不过,在笔者看来,中国房地产价格在历次调控中持续、快速上涨的事实,已经让“房地产价格永恒上涨”的投资理念深入人心且根深蒂固。

  这也意味着只要楼市价格还在上涨或有上涨预期,任何在购房需求端发力的调控政策都将沦为政府与投资者之间的“猫鼠游戏”,这或许就是我们通常所说的人性吧。而在过往数轮调控中,没有被政府加以“甄别”的刚需则成了最惨的“受害者”。

  还记得去年中央宣布建立雄安新区那一夜吗?虽然消息是当日傍晚发布的,但仍有大批投资者闻风而动,挂着京津冀牌照的车辆连夜涌向雄安新区,雄县、容城、安新3县各大宾馆内人头攒动、一房难求。投资者为什么如此疯狂?还不是因为房地产投资逻辑在作怪吗?

  而在“买到就是赚到”的房地产投资逻辑之下,又催生了各种乱象。

  比如:在热点地区或房屋供给不足地区购房时,一些房地产开发商会收取“排号费”、“茶水费”、“渠道费”、“关系费”、“诚意金”、“会员费”等各种各样名目繁多的费,这些费的产生与房地产投资逻辑有关,也与房屋购买者的“财务焦虑”有关。

  当市场机制不能解决购房难、不能解决购房公平,政府的无形之手便会发力了。以购房摇号为例,这个不坏的制度的确是解决分配问题相对公平的方式,但摇号也意味着将出现“有钱也买不到”、“等待良久也无法满足需求”的情况。能够在几千人甚至几万人中摇中号、选到房的购房人无疑都是“幸运儿”。

  但至少购房摇号能够保证“找关系选房子”或者其他暗箱操作的可能性降低,“排号费”、“茶水费”这样的好处费也免了。对于贷款客户尤其是公积金贷款客户来讲,购房摇号可以说是一个利好消息,因为他们因此能够获得一个公平公正的购房环境和机会,而不再是开发商歧视的对象。

  事实上,在已经出台调控政策的城市中,一些城市已明确摇号政策将优先刚需。

  比如,杭州的《通知》指出,房地产开发企业应一次性公开销售所有准售房源,并对“无房家庭”(不含未婚、2018年4月4日后离异单身及4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”)给予倾斜;成都公布的《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》规定,商品住房将按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号排序、依序选房,并保持登记购房人、摇号选房人、合同签订人一致。

  当刚需“幸运儿”被抽中,他一定是热泪盈眶的。因为他不仅解决了住房问题,还坐上财富增值的“快速列车”,而一切的获得是他在市场化购房环境中,想都不敢想的。

  有人重仓房产痛苦不堪

  有人中签购房喜极而泣,而有人持有多套房产却痛苦不堪。

  在去年“3.26”新政(以下简称新政)出台之前,北京通州不仅是首都副中心,还是炒房的热点地区,不限购的“商住房”价格更是屡创新高。笔者同事张先生原本是中产阶层,在新政出台前加杠杆从银行贷款购置了4套商住房,夫妻两人月供近4万元。

  张先生本以为搭上财富列车,没想到却是跳进了“火坑”。为了抑制炒房,新政的调控力度超乎想象,直接锁死商住房“流动性”,之前的购房者成了最后的接盘侠。伴随着商住房成交量以及价格的大跳水,同事张先生悔不当初,他与爱人的关系更是“形同陌路”。

  虽然商住房出租有一些收益,但仍然是杯水车薪。张先生现在选择在扛着,他希望哪天北京商住房市场会政策松绑,但这一天看起来越来越渺茫。

  张先生在房地产投资方面做错什么了吗?或许是他被金钱冲昏了头脑,忽略了市场变化导致的风险。事实上,如果说20年前炒房是先知先觉的话,那么,现在的炒房无疑就是“自寻死路”。原因很简单,内外部的环境变了。

  中国房地产市场自98年房改以来已经发生了翻天覆地的变化。用住建部原副部长仇保兴的话来说,我国的城镇化率正在持续走高,从10年前的百分之四十几到现在已经接近百分之六十。这意味着从宏观上来讲,中国目前并不缺房。

  如果在这个时间节点放任炒房的话,唯一的结果便是引爆系统性金融风险,而这是决策层绝不容许出现的情况。所以,大家看到金融监管环境趋严,涉及房地产的各项资金利率水平也在持续走高,当然也有全球各大央行集体缩表的因素。

  当天量资金不再进入房地产市场,当真正的刚需被政府“分流”,当房地产一夜暴富现象,一去不复返。你的房地产投资逻辑是不是该适时转变了呢?


本号就此转发另一篇文章,看专家的:

贾康:房地产税是一项遏制炒房倾向的基础性制度


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(原标题:贾康:房地产税是一项遏制炒房倾向的基础性制度)


贾康:房地产税是一项遏制炒房倾向的基础性制度(来源:网易财经)


    网易财经4月12日讯 2018博鳌亚洲论坛年会召开,华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财科所原所长贾康在论坛上接受了网易财经的专访。他指出,地方债过去曾出现过大量的隐性负债问题,在预算法修订以后,也有审计配合把已经明确的地方隐性负债的存量做了几轮的置换,前面形成的地方融资平台等相关的地方隐形负债,得到了很好的消化和具体的风险控制。

    在房产税对房价的长期影响方面,他指出,这个长效机制,使得房地产交易更沉稳。“不是说这一个税率决定了房地产上面的价格就能往下走,能够降低,那是不现实的。”但他也表示,房地产税推出的一段时间里面,会表现为大家调整自己的预期和经济行为,房地产市场不排除向下的一轮调整。“调整完消化了以后,它会表现的更沉稳,仍然是上扬曲线的基本模样,但是它的斜率会降低。”

    以下为文字实录:

    网易财经:今年地方财政权责划分在改革上的重点是什么,哪里有困难?

    贾康:在这么多年的努力之后,终于有了一个《基本公共服务领域中央与地方共同财政事权和支出责任划分改革方案》。在一些公共服务事项上,中央和地方到底怎么样来共同承担必须承担的政府事权,这些已经公布的共同执行的方案的特点,就是它必须是中央和地方一起做的事情。过去认为是很复杂,很容易纠缠不清,现在是把它分成不同的类,不同具体量化的这样一个标准一一列出,那就好操作了。

    对接到我说的,就实际上成为一个事权,它怎么样贯彻执行的一个规则的一览表。 这个事权的一览表,可以对应到所谓支出责任。就是预算科目上有具体的技术性的一个一个的具体项,支出责任要落实,事权的一览表跟支出责任的明细单有了以后,把原则落实到操作,对接到操作,这是刚刚开始。

    在已经覆盖的事权范围之外还有很多其他的事权,我们希望能够依此类推,一步一步所有的政府事权全都推到这样一个操作的,中央和地方怎么样尽责,尽责的后面要跟着问责机制,到这样一个境界。

    但是都是所谓共同承担的事权,以后相对容易一些,像外交、国防等等,专门由中央政府承担的事权,也应该有必要把这个列出来,都要列出来。因为过去这种原则上说,中央专享的外交和国防,实际上把地方给扯进来了。

    网易财经:我在地方企业采访的时候发现一个很严重的问题,地方政府,有些互相担保是非常厉害的,在这样的情况下,地方债务怎么化解?

    贾康:地方债务的问题,现在中央总体来说是在控制风险,特别是金融领域里面,系统性风险,这样一个趋势之下,已经得到了高度的重视。地方债过去曾出现过大量的隐性负债问题,在预算法修订以后,也有审计配合把已经明确的地方隐性负债的存量做了几轮的置换,前面形成的地方融资平台等相关的地方隐形负债,得到了很好的消化和具体的风险控制。

    现在我们有担心,在PPP等等,现在创新的这个事情上,会不会又变相的引出了过多的地方政府负债,这是需要堵不如疏的思维,在积极引导的同时,确实要把法制化、规范化、专业化的PPP整个的机制创新,它的相关规则明晰下来。

    实际上要从PPP的立法开始抓,在对应上,PPP立法里要涵盖着实际上可能产生的地方债务风险的因素。怎样把它阳光化,怎样让它在资产负债表里有所体现。一起在PPP创新中间走法制化、阳光化、规范化、专业化的路径来控制风险。

    网易财经:我追加一个问题,我昨天采访华夏幸福,他们专门做PPP的,他就说他们是完成和政府约定的目标后,政府就按照绩效来支付服务费用。

    贾康:他们原来形成一定经验的规则,比如说它和地方政府合作,地方政府本级财政收入增量的部分,他们参与分配。这件事情到底怎么样进一步规范化和合理化,值得探讨。我知道现在观点也不太一致,但是总体来说我认为是堵不如疏,要疏导,要肯定像华夏幸福等等这样的企业主体,我参与了这种公共工程,基础设施乃至产业新城连片开发的这样的事项,非常值得鼓励的一种新机制,这里面分配肯定要考虑,企业现在是在商言商,还是要规范化、阳光化、合理化、专业化。

    网易财经:问一个您的老专业,房产税2018年会出台吗?

    贾康:2018年的两会上,官方的权威信息是说,要尽快启动它的立法过程。税收法定,立法先行。既然是按这样的信息来做个预测,我觉得这个2018年启动房地产税的,它的立法的一审,这是一开始的环节,应该是个大概率的事件,我们希望它能够真的按照中央说的,加快立法,并适时推进改革这样一个指导方针,体现出来我们在改革这方面应有的进展。

    网易财经:中国今年也是大规模的推动减税,在您看来还可以在哪些方面推进?

    贾康:现在已经明确的主要是从征税方面,增值税税率的下调,还有可能后续跟上的,另外一些企业减轻税负的措施,现在已经配套的还有小企业的征收办法临界点抬高到500万了,这也都是是一步减税了。在关税这方面,现在这个信息非常明确,像汽车的25%关税要有力度的往下调。还有就是中国的企业负担,在税负的旁边还有很多分税负担,这个方面也有非常明确的部署。

    今天我参加的这一场里,财政部副部长程丽华表示,已经有部署这些事情,今年来看已经预测要减7000亿的企业负担。 但是要完成克强总理所说的,11000亿的减税减负这样一个目标,后续还会有一些事情会陆续的推出来。

    网易财经:阻力在哪里,硬骨头怎么啃?

    贾康:细节我就没有接触到那么细,估计在中国现在总体的流转税与增值税取代营业税以后,做了前面的税率下调的努力以后,企业所得税方面的优惠待遇会不会还会有新的动作,比如说研发投入的优惠抵免,中小微企业在企业所得税这方面应该得到的优惠条件,过去已经是在这方面一宽再宽,有没有可能再宽一步,这都值得关注。

    网易财经:对于大家来说,房产税最关心还是这个能不能对房价有影响,会带来什么样的影响。

    贾康:房产税对房价的长期影响,那就是一个长效机制,使房地产交易更沉稳。不是说这一个税率决定了房地产上面的价格就能往下走,能够降低,那是不现实的。因为中国城镇化现在还处在高速发展的过程中间,中心区域的房地产供需,总体来说还是个卖方市场,上扬曲线,基本模样可能还会存在。


    但是房地产税推出的一段时间里面,会表现为大家调整自己的预期和经济行为,房地产市场不排除向下的一轮调整。调整完消化了以后,它会表现的更沉稳,仍然是上扬曲线的基本模样,但是它的斜率会降低。

    因为大家都更稳重、收敛了,没有肆无忌惮的炒作,这个曲线是往上走的,但是它不会那么陡峭。另外也不会像过去那样,大起大落,一看有机会了,大家一起来炒房。现在说房子是用来住的,不是用来炒的,房地产税是遏制这种炒房倾向的基础性制度里面的一项。(网易财经 马莉 李兆元 )


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